GUTACHTEN

 

 

Teil 1 : Anspruch der Eheleute V auf Entrichtung der Pachtzinsen

 

 

A. Einklagbarkeit der Pachtzinsforderungen durch Frau V

 

Frau V könnte die Pachtzinsansprüche alleine gerichtlich geltend machen, wenn eine Klage zulässig wäre. Ein zusprechendes Urteil kann zugunsten der Einzelklägerin nur dann ergehen, wenn sämtliche Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen.

 

I. Parteifähigkeit

Die Fähigkeit, im Rechtsstreit Partei zu sein, richtet sich gem. § 50 Abs.1 ZPO nach der Rechtsfähigkeit.

Neben der Möglichkeit einer Einzelklage könnte Frau V gem. § 51 ZPO als gesetzlicher Vertreter einer BGB-Gesellschaft klagen.

Soweit keine abweichende Regelungen im Gesellschaftsvertrag getroffen worden sind, sind alle Gesellschafter nach §§ 714, 709 Abs.1 BGB gesetzliche Vertreter.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH wurde die (Teil-) Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bejaht, unter anderem wurde sie als  wechsel- und scheckfähig angesehen.

Als prozeßrechtliche Konsequenz wird vom BGH[1] nunmehr auch die Parteifähigkeit der BGB-Außengesellschaft bejaht.

Einer der drei wesentlichen Gründe für diese Entscheidung waren die praktischen Schwierigkeiten bezüglich der Notwendigkeit, alle Gesellschafter als notwendige Streitgenossen an dem Prozess der Gesellschaft teilhaben zu lassen.[2]

 

 

1. BGB-Gesellschaft, § 705 BGB

Hierfür ist ein Gesellschaftsvertrag erforderlich.

a) Gesellschaftsvertrag

Personengesellschaften entstehen mit dem Abschluß des Gesellschaftsvertrages. Die Parteien müssen sich darüber einigen, dass sie sich zur Förderung eines gemeinsamen Zwecks zusammenschließen.

Der Abschluß des Gesellschaftsvertrages unterliegt regelmäßig keiner besonderen Form.[3]

Zwischen den Eheleuten V liegt allerdings eine ausdrückliche Vereinbarung nicht vor, somit ist durch Auslegung zu ermitteln, ob eine konkludente Vereinbarung vorliegt.

 

b) Gemeinsamer Zweck

An dem großen Haus besteht kein Alleineigentum, die Eheleute V sind gemeinsam Eigentümer des Hauses und somit des verpachteten Objekts.

Wenn die Zielsetzung der Parteien das Anschaffen, Halten und Verwalten eines Gegenstandes gemäß §§ 744, 748 BGB ist,  muss zwischen der Gesellschaft (§§ 705 ff. BGB) und der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) abgegrenzt werden.

Erschöpft sich der gemeinsame Zweck im Anschaffen, Halten und Verwalten eines Gegenstandes und will jede Partei die Sache ansonsten für eigene Zwecke verwenden, so dass sie nur Mittel zur Verwirklichung jeweils eigener Zwecke ist, so liegt keine Gesellschaft im Sinne des

§ 705 BGB vor.

Die bloße gleichartige Beteiligung mehrerer an einem Gegenstand ohne verabredete Förderung eines weiteren Zwecks stellt dann eine bloße Interessensgemeinschaft im Sinne des § 741 BGB dar.

Alleine das Bestreben von Ehegatten, die eheliche Lebensgemeinschaft zu verwirklichen und durch ein Familienheim die Voraussetzungen dafür zu schaffen, wird nicht als eigenständiger Zweck angesehen, der die Grundlage einer Gesellschaft bilden könnte.[4]

Fraglich ist, ob die Eheleute V eine über den typischen Rahmen der ehelichen Lebensgemeinschaft hinausgehenden Zweck verfolgen.

Dies kann vor allem darin bestehen, dass die Ehegatten gemeinsam ein Untenehmen aufbauen oder gemeinsam gleichberechtigt eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit ausüben.[5]

Zu berücksichtigen ist zunächst die Größe des Hauses und dessen Standort in der Innenstadt, was auf einen überdurchschnittlichen Marktwert schließen lässt. Dieser Fall kann daher nicht mit dem Erwerb und Ausbau eines Familienheims verglichen werden.

Weiterhin ist es zu einem gemeinsamen Umbau des Erdgeschosses zu einem Fitnessstudio gekommen, um durch eine Verpachtung hohe finanzielle Umsätze zu erzielen.

Der gemeinsame Zweck der Eheleute V ist auf die gemeinschaftliche erfolgreiche Verpachtung gerichtet, unter Ausnutzung ihres gemeinsamen Hauses und entsprechender Vertretung durch die Frau V.

Neben den regelmäßigen Pachtzinsen in Höhe von € 3.000,- kommen die Einkünfte des Herrn V aus seiner beruflichen Tätigkeit.

Aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit ist Herr V auch längere Zeit abwesend, so dass Frau V eigenständig die Abwicklung und Einhaltung der Pachtverhältnisse regelt.  Die „Gemeinsamkeit“ kann mithin nicht an der untergeordneten Rolle des Partners scheitern, weil es sich nicht um nebensächliche Tätigkeiten handelt.

Die Verpachtung stellt mangels Erfordernis eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebs kein Handelsgewerbe im Sinne von § 1 Abs.2 HGB dar, so dass auch keine OHG vorliegt (§ 105 HGB).

Die Rechtsprechung lehnt die im Schrifttum vertretene Unterscheidung zwischen so genannten Mitunternehmergesellschaften und schlicht zivilistischen Gesellschaften im Hinblick auf die Rechts- und Parteifähigkeit ab.[6]

Jede Gesamthandsgesellschaft (Außengesellschaft) ist unabhängig vom konkreten Gesellschaftszweck rechts- und parteifähig.

Auch  Ehegatten-Grundstücksgesellschaften, die als solche im Rechtsverkehr auftreten, sollen daher von der Rechtsfähigkeit nicht ausgenommen sein.[7]

 

d) Rechtsfolge

Der Normaltypus der §§ 705 ff. BGB geht von einer Gesamthands-Außengesellschaft aus, die nach außen hin durch ihre Vertreter am Rechtsverkehr teilnimmt.[8]

In diesem Falle könnte es sich jedoch um eine Ehegatten-Innengesellschaft handeln, die keine Rechtsfähigkeit besitzt.

Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemeinschaft, ist mit der Entscheidung des II. Zivilsenats[9] nicht anerkannt worden. 

Im Gegensatz zur Außengesellschaft  steht die Innengesellschaft, deren Zweck sich auf eine interne gesellschaftsrechtliche Bindung der Gesellschafter beschränkt, ohne dass die Gesellschaft als solche am Rechtsverkehr teilnimmt.[10] 

Nach der Rechtsprechung[11] soll die Innengesellschaft erst bei einem Ausgleich zwischen Ehegatten bei Auflösung der Gesellschaft und bei der Abgrenzung zu unbenannten Zuwendungen Bedeutung gewinnen.

Auch mehrere Mieter oder Vermieter derselben Mietsache bilden nicht ohne weiteres eine (rechtsfähige) Außen-Gesellschaft, mögen sie auch jeweils Gesamtschuldner gem. § 431 BGB und Mitgläubiger gem. § 432 BGB sein.  Ein Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes ist zu unterscheiden von einem Mietvertrag mit mehreren Vermietern.

Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außengesellschaft ist jedoch im Einzelnen noch sehr umstritten. Kennzeichen für eine (rechtsfähige) Außengesellschaft sind neben einer eigenen  Identitätsausstattung (Name und Sitz) ein Haftungssubstrat und eine Eigene Handlungsorganisation.[12]

Die Pachtverträge wurden jeweils mit den Eheleuten V abgeschlossen, so dass sie auch Vertragspartner auf der Vermieterseite geworden sind, nicht jedoch eine Außen-Gesellschaft.  

Vielmehr müsste es sich aus dem Vertragstext ergeben, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechtes Vertragspartnerin ist, etwa durch den Zusatz „GbR“, einer Sammelbezeichnung oder einem sonstigen von der Gesellschaft geführten Namen. Bei den Pachtverträgen sind die Eheleute V Vertragspartner geworden, so dass eine Außen-Gesellschaft in diesem Falle zu verneinen ist.

 

II. Prozessführungsbefugnis

Frau V müsste als Einzelklägerin prozessführungsbefugt sein. Die Prozessführungsbefugnis ist das Recht, einen Prozess im eigenen Namen zu führen. Sie ist das zivilprozessuale Gegenstück zur zivilrechtlichen Verfügungsbefugnis.[13]

Da die zivilrechtliche Verfügungsbefugnis grundsätzlich dem Inhaber zusteht, ist es in der Regel unproblematisch, wenn dieser eigene Rechte im eigenen Namen gerichtlich geltend macht.

Problematisch könnte hier die Verfügungsbefugnis der Frau V werden, wenn es sich um einen Anspruch aus einem Vertrag handelt, dass von den Eheleuten V gemeinsam abgeschlossen wurde. Der Anspruch auf Entrichtung der Pachtzinsen  könnte ihnen nur gemeinsam zustehen, weiterhin wäre die Notwendigkeit einer gemeinschaftlichen Geltendmachung denkbar.

Ausnahmsweise kann auch einem Dritten das Recht zustehen,

neben oder anstelle dem Träger der Sachlegitimation prozeßführungsbefugt zu sein.[14]

Diese Befugnis, ausnahmsweise fremde Rechte im eigenen Namen im Prozeß geltend zu machen, wird als Prozeßstandschaft bezeichnet.

Vorliegend könnte eine gesetzliche Prozeßstandschaft im eigenen Interesse des Prozeßstandschafters vorliegen.

 

1. Gesetzliche Prozeßstandschaft

Es könnte auch eine gesetzliche Prozeßstandschaft vorliegen.

a) Anspruch aus Miteigentum, § 1011 BGB

Das Eigentum kann mehreren Berechtigten in der Form des Miteigentums nach Bruchteilen gemäß § 741 BGB oder als Gesamthandseigentum gemäß § 705 BGB zugewiesen werden.[15]

Beim Miteigentum als Unterart der Bruchteilsgemeinschaft

gemäß §§ 1008 ff. BGB steht das Eigentum an einer Sache mehreren Personen gemeinschaftlich zu.

Jedem Miteigentümer gehört zwar kein realer Anteil (etwa eine bestimmte Teilfläche eines Grundstücks), aber ein ideeller Bruchteil des Gesamtrechts, über den er frei verfügen kann.[16]  

Voraussetzung der Prozeßstandschaft ist aber, dass der Anspruch „in Ansehung der ganzen Sache“ geltend gemacht wird, es sich also um einen gemeinschaftlichen Anspruch handelt.[17]

Als Sonderregel dieser schlichten Rechtsgemeinschaft gestattet § 1011 BGB jedem Miteigentümer die Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Eigentume Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache.

Die Vorschrift hat dingliche Ansprüche oder auf der Verletzung von Eigentumsrechten beruhende schuldrechtliche Ansprüche zum Gegenstand.[18]

Somit scheidet § 1011 BGB aus, da in diesem Falle Ansprüche aus einem rein schuldrechtlichen Vertrag geltend gemacht werden.

 

b) Forderungsrecht aufgrund Mitgläubigerschaft, § 432 BGB

Bei Personenmehrheit auf Gläubigerseite kann sich die Anspruchsberechtigung aus §§ 420, 432 BGB ergeben.

Bei der Geltendmachung gesamthänderisch gebundener Rechte gelten die speziellen Organisationsvorschriften der §§ 709 – 711 BGB,

so das § 432 BGB für den einzelnen Gesellschafter ausscheidet.[19]

Die Eheleute V sind bei Vertragsschluss zusammen aufgetreten, wodurch beide aus dem Pachtvertrag berechtigt und verpflichtet werden.

Nach § 432 Abs.1 S.2 BGB kann jeder Teilhaber die Forderung selbständig einklagen und verlangen, dass der Schuldner an alle gemeinschaftlich zahlt.

Voraussetzung des § 432 BGB ist die Berechtigung mehrerer Gläubiger zur Forderung einer unteilbaren Leistung.

Die Pachtzinsen sind jedoch als Geldbeträge tatsächlich teilbar.

Auch bei einer im natürlichen Sinne teilbaren Leistung kann sich aus dem Leistungszweck die Unteilbarkeit der Leistung ergeben.[20]

Die Unteilbarkeit der Leistung kann auch auf Rechtsgründen beruhen, wenn die Forderung mehreren gemeinschaftlich zusteht.[21]

In diesem Falle könnte es sich um eine Forderung aus einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB handeln.

Jede Verfügung über die Forderung und ihre Einziehung gehören zur Verwaltung, die nach § 744 Abs.1 BGB den Teilhabern regelmäßig gemeinschaftlich zusteht.[22]

Demnach könnte Frau V als Miteigentümerin die Pachtzinsforderungen auf Leistung an alle geltend machen.

 

c) Berechtigung aufgrund des § 744 Abs. 2 BGB

Eine gesetzliche Prozessführungsbefugnis könnte der Frau V nach § 744 Abs.2 BGB zustehen, soweit eine Bruchteilsgemeinschaft vorliegt.

Nach dieser Bestimmung ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes notwendigen Maßregeln zu treffen. Zu den notwendigen Maßregeln kann auch eine Klageerhebung gehören.[23]  Nach einer Meinung[24] verleiht die Vorschrift jedoch keine Vertretungsmacht, weil es nur im Innenverhältnis anwendbar wäre.

Ein Klagerecht aufgrund des § 744 Abs.2 BGB kann dem Einzelnen jedoch nur bei den eng begrenzten Voraussetzungen der Notwendigkeit einer Verwaltungsmaßnahme zustehen.

Die Notwendigkeit ist in diesem Fall jedoch zu verneinen, dies wäre zum Beispiel bei einem drohendem Vermögensverfall oder der Gefahr einer Verjährung der Fall.

 

2. Gewillkürte Prozeßstandschaft

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeß ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen verfolgen.[25]

Unabhängig der ihr zustehenden Rechte könnte sich Frau V von ihrem  Ehemann als materiell Berechtigten zur prozessualen Geltendmachung der Pachtzinsen ermächtigen lassen.

Neben der Ermächtigung ist zusätzlich zur Missbrauchsverhinderung ein eigenes schutzwürdiges Interesse des Prozeßstandschafters zu verlangen.[26]

Ein eigenes, rechtsschutzwürdiges Interesse der Frau V ist in diesem Falle zu bejahen; eine Entscheidung würde auch ihre eigene Rechtslage beeinflussen, so etwa im Hinblick auf ihre vertragliche Beziehungen zu den Pächtern.

Neben dieser prozessualen Komponente ist auch eine materielle Komponente in Form einer Einziehungsermächtigung möglich.[27]

Hierdurch kann die Klage mit dem Antrag erhoben werden, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin allein zu zahlen.

 

3. Materiell-rechtlich notwendige Streitgenossenschaft

Im Falle einer notwendigen Streitgenossenschaft gem. § 62 Abs.1 2.Alt ZPO verlangen materiellrechtliche Wertungen, dass die Klageerhebung gemeinsam erfolgen muss.[28] 

Eine Klage von einem Einzelnen würde mangels Prozessführungsbefugnis als unzulässig abgewiesen werden.

Frau V möchte wissen, ob die geltend gemachten Pachtzinsansprüche bestehen. Es handelt sich somit um eine Feststellungsklage bezüglich der Wirksamkeit des Pachtvertrages. I äußerte zuvor sein Willen, die Übernahme des Pachtvertrages „rückgängig“ machen zu wollen.

Bei einer Feststellungsklage der Gesamthänder besteht eine materiellrechtlich notwendige Streitgenossenschaft, wenn sich die Klage auf ein Recht bezieht, das nur gemeinschaftlich besteht und geltend gemacht werden kann.[29]

Aus Gründen materiellen Rechts könnte eine einheitliche Prozeßführung aller Verpächter geboten sein, so dass nur eine gemeinschaftliche Prozessführungsbefugnis vorliegt.

Wenn das begehrte Urteil nur mit Wirkung für und gegen alle Vermieter ergehen kann, muss die Klage von allen Vermietern erhoben werden.[30]

Alle Rechte, die Bestehen und Bestand des Mietvertrags betreffen, stehen den Vermietern nur gemeinschaftlich zu,  das folgt aus der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.[31]

Bei einer Klage auf Feststellung der Wirksamkeit des Pachtverhältnisses würde sich die Rechtskraft des Sachurteils auf die Rechtsbeziehungen zwischen den Prozessparteien beschränken.

Das Verhältnis des am Rechtsstreit nicht beteiligten Ehemannes zu dem Pächter würde dann ungeklärt bleiben.

Eine notwendige Streitgenossenschaft könnte aber im Falle einer gewillkürten Prozeßstandschaft vermieden werden, wenn Herr V seine Ehefrau zur Prozessführung ermächtigt. Die Rechtskrafterstreckung tritt auch dann ein, wenn ein Mit-  (Teil-) berechtigter der Prozessführung des Prozeßstandschafters  zugestimmt hat.[32]

Soweit Herr V der Prozessführung durch ihre Ehefrau zustimmt, wird sich die Rechtskraft des Urteils auch ihm gegenüber erstrecken.

 

III. Ergebnis

Die Pachtzinsansprüche können durch Frau V auch alleine geltend gemacht werden, soweit die Ermächtigung des Herr V zur Prozessführung offengelegt wird.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B. Anspruch der V auf Entrichtung der Pachtzinsen

 

I könnte aufgrund einer Vertragsübernahme verpflichtet sein, die Pachtzinsansprüche der V aus dem Pachtvertrag gemäß § 581 Abs.1 S.2 BGB bis Ende 2007 zu erfüllen.

 

I. Schuldnerstellung des I

I könnte an Stelle des M dadurch in den Pachtvertrag eingetreten sein, dass V sich im Telefongespräch vom 01.02.2003 mit dem Eintritt des I in das Pachtverhältnis einverstanden erklärt hat.

Bei den Verhandlungen zwischen M und I am 1. Februar 2003 vereinbarten die Vertragsparteien die „Übernahme“ des Pachtvertrages. Fraglich ist, welche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf  I übergegangen sein sollen.

 

1. Übernahmevertrag

Das BGB enthält keine Vorschriften über eine rechtsgeschäftliche Übertragung eines Schuldverhältnisses im ganzen, also den Eintritt einer Vertragspartei anstelle des bisherigen.[33]

Möglich wäre eine Kombination der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten. Im vorliegenden Fall könnte M an I seine Ansprüche aus dem Pachtvertrag mit V abgetreten haben und ferner könnte zwischen M und I eine Schuldübernahme gemäß § 415 BGB vereinbart und von V genehmigt worden sein.  Bei einer Abtretung wie zum Beispiel einer Schuldübernahme gehen jeweils nur die einzelnen Leistungsansprüche über (zusätzlich der Nebenrechte nach § 401 BGB).

Vertragspartner bleibt der ursprüngliche Gläubiger bzw. Schuldner.

Eine kombinierte Abtretung der Schuldübernahme kann nicht bewirken , dass Kündigungsrechte mit übergehen. Kündigungsrechte auf Seiten des Mieters würden bei dem ursprünglichen Pächter M bleiben; umgekehrt bliebe der ursprüngliche Pächter M Adressat einer Kündigung des Vermieters.

Eine wirkliche Auswechselung des Vertragspartners lässt sich somit über eine kombinierte Abtretung und Schuldübernahme nicht erreichen.

Dies würde auch den Interessen der Vertragsparteien nicht gerecht werden, M will insoweit aus dem Pachtverhältnis entlassen werden und  I als Pächter in den Vertrag einsteigen will, nicht jedoch als Unterpächter.

 

a) Theorie vom Einheitlichen Rechtsgeschäft

Die Lücke im Gesetz wird von einer Ansicht in der Weise ausgefüllt, dass sie die Vertragsübernahme als eigenständiges Rechtsinstitut anerkennt, und zwar in Rechtsfortbildung der Sonderregelungen gemäß §§ 566, 581 Abs.2, 613a, 1251 BGB.

Die Vereinbarung einer Vertragsübernahme führt dazu, dass die neue Partei vom Eintritt ab alte Rechte und Pflichten übernimmt, die nach dem  bestehenbleibenden Vertrag für die ausscheidende Partei begründet sind.

Die Zulässigkeit eines solchen Parteiwechsels folgt auch aus der allgemeinen Vertragsfreiheit (§ 311 Abs.1 BGB).[34]

Nach allgemeiner und vom BGH[35] bestätigter Ansicht stellt sich die Vertragsübertragung nicht als Kombination von Zession und Schuldübernahme, sondern als einheitliches und eigenständiges Rechtsgeschäft dar.

 

b) „Trennungs“- oder „Zerlegungstheorie“

Nach einer Auffassung konnte die Vertragsübernahme nur als eine Kombination von Abtretung und Schuldübernahme angesehen werden     (§§ 398, 413, 414, 415 BGB).

Die anfängliche Zurückhaltung des BGB erklärt sich zunächst aus seinem Grundbegriff des Schuldverhältnisses. Dementsprechend hielten die Rechtsprechung streng am Konzept des BGB fest, dessen Kernelement das einbahnige Schuldverhältnis im Sinne des § 241 BGB darstellt und das grundsätzlich nur die Übertragung eines solchen Schuldverhältnisses vorsieht, nicht aber des Vertrags als Ganzen..[36]

Der spätere Wandel kam durch die neugewonnene Auffassung des Schuldverhältnisses als einer Ganzheit im Unterschied zum einspurigen Anspruch.

 

c) „Einheitstheorie“

Die Gegenansicht geht aufgrund ihres Verständnisses des Schuldverhältnisses als  „Organismus“ davon aus, dass die Beteiligten nach § 311 Abs.1 BGB tatsächlich nichts daran hindere, einen Vertrag gesamt, das heißt „uno actu“ und unter Wahrung seiner Identität, auf eine neue Partei zu übertragen.[37]  

Die Einheitstheorie wird in Rechtsprechung und Literatur befürwortet, und zwar auch im Mietrecht für die Frage des Mieter- wie des Vermieterwechsels. Zu unterscheiden sind drei verschiedene Verträge: erstens der Vertrag, der übertragen werden soll, zweitens der kausale Vertrag zwischen Ausscheidendem und Eintretendem und drittens der eigentliche Übertragungsvertrag, der Vertragsübernahmevertrag.

 

2. Getrennte Verträge

Wenn die Partner eines Mietvertrages einen Wechsel der Vertragsparteien beabsichtigen, kommen hierfür mehrere rechtliche Möglichkeiten in Betracht. Welcher Vertragstyp im Einzelfall dem Willen der Beteiligten entspricht, ist ggf. durch Auslegung der getroffenen Parteiabreden zu ermitteln.[38]

Das Pachtverhältnis zwischen den bisherigen Parteien kann durch Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem bisherigen Pächter beendet und ein neues Pachtverhältnis mit dem Inhalt des bisherigen durch einen weiteren Vertrag mit dem neuen Pächter geschlossen werden.

Dieser Weg hat indessen den Nachteil, dass die Identität verloren geht.[39]

Bei der Vertragübernahme als Nachfolgegeschäft übernimmt der Eintretende die Vertragsstellung des Ausscheidenden, hiervon zu unterscheiden der Neuabschluss eines Vertrages nach Muster des früher geschlossenen und nunmehr aufgehobenen Vertrages.[40]

Die Aufrechterhaltung kann jedoch für die Parteien wichtig sein, etwa unter dem Gesichtspunkt des Ablaufs von Kündigungsfristen.

Der ursprüngliche Pachtvertrag war bis Ende 2007 befristet und hatte noch eine Laufzeit von fünf Jahren, so dass das Interesse der Eigentümer auf Einhaltung dieser Laufzeit gerichtet ist, auch in Bezug auf die Pachtzinsen, die bei höheren Vertraglaufzeiten grundsätzlich niedriger angesetzt werden.

Ohne einen Ersatzpächter anstelle des M bestand für V kein Anlass, den M durch eine selbständige Vereinbarung aus dem Pachtverhältnis zu entlassen. Nach der Interessenslage ist somit davon auszugehen, dass eine Aufhebung des alten Pachtvertrages nicht gewollt ist.

 

3. Dreiseitiger Vertrag

Als weitere Möglichkeit für den Eintritt eines neuen Pächters kommt das vertragliche Zusammenwirken sämtlicher Beteiligten in Betracht.

Die Auswechslung der Partei kann auch im Wege eines einheitlichen Vertragswerks als sog. dreiseitiger Vertrag vollzogen werden.[41]

Zum Schutze des verbleibenden Teils und somit abstrakt betrachtet zum Schutz der Privatautonomie akzeptiert eine Meinung[42] grundsätzlich nur eine Entstehung im Wege des dreiseitigen Vertrages.

Der dreiseitige Vertrag (Vertragsübernahme im engeren Sinne) braucht nicht „uno actu“ geschlossen zu werden, sondern kann zeitlich gestreckt beispielsweise aus einer Verständigung zwischen dem Eintretenden und dem Verbleibenden bestehen; der Übernahmevertrag kommt dann erst im zweiten Zeitpunkt zustande.[43]

Die Deutung einer Vertragsübertragung als dreiseitiger Vertrag wäre dann naheliegend, wenn die Eigentümer V selbst ein starkes Interesse am Zustandekommen der Vertragsübernahme hätten und sich in die Vertragsverhandlungen eingeschaltet hätten.

Die Eigentümer V hatten an einem Pächterwechsel jedoch kein eigenes Interesse, ein dreiseitiger Vertrag liegt somit nicht vor.

 

4. Zweiseitiger Vertrag nebst Zustimmungsakt

Im vorliegenden Fall eines Pachtvertrages könnte das „Zustimmungsmodell“ gewählt worden sein.

Die Übertragung kann - nach dem Vorbild des § 415 Abs.1 BGB - im Wege eines von der Zustimmung der Gegenpartei abhängigen zweiseitigen Vertrages zwischen Vertragsdezent und Vertragübernehmer erreicht werden.[44] 

Aufgrund der schlechten Geschäfte strebte M aus dem Pachtverhältnis hinaus und bemühte sich um einen Nachfolger. Die Vertragsübernahme ist in erster Linie im Interesse des M gewesen, nicht nur wegen des Übernahmepreises in Höhe von € 100.000,-.

Nach der Interessenlage ist davon auszugehen, dass die Beteiligten den Weg einer Vereinbarung zwischen M. als ausscheidendem und I als eintretendem Pächter mit Zustimmung der V gewählt haben.

 

5. Schriftformerfordernis

Die Erforderlichkeit einer Schriftform im Sinne des § 126 BGB für langfristige Miet- und Pachtverträge wird nach einer Mindermeinung unter Verweis auf die Formulierung des § 550 BGB verneint,

die vereinfachten Formerfordernisse des § 127 BGB als

genügend angesehen.

Eine Meinung[45] verweist auf den Zweck der Vorschrift und hält an dem Schriftformerfordernis fest.  Zweck des § 550 BGB ist neben der Beweisfunktion für längerfristige Vereinbarungen auch der Schutz beider Vertragsparteien vor unbedachter Eingehung übermäßig langer Bindungen.[46]

Auch Pachtverträge über Grundstücke und Räume mit einer Laufzeit von über einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden, § 582 Abs.2 BGB in Verbindung mit §§ 578, 550 BGB.

Der ursprüngliche Pachtvertrag zwischen V und M wurde schriftlich abgeschlossen und entspricht daher der gesetzlichen Schriftform.

Ob der Übernahmevertrag auch der Schriftform bedarf, ergibt sich nicht aus der Rechtsnatur der Vertragsübernahme als Nachfolgegeschäft, sondern von Fall zu Fall aus dem von der Schriftform verfolgten Zweck.[47]

Der Vertrag über die Vertragsübernahme bedarf daher der Form des übernommenen Vertrages. Die Vereinbarung zwischen M und I ist schriftlich hinter dem Pachtvertrag von 2002 festgehalten worden und entspricht somit der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB).

Die Zustimmungserklärung des nicht am Vertragsschluss beteiligten Teils zu einer schriftlichen Übernahmevereinbarung könnte dagegen formfrei möglich sein.

Der BGH geht von der Formfreiheit der Zustimmung aus, während für die Formbedürftigkeit auch der Zustimmung angeführt wird, dass der Grundstückserwerber wegen § 571 a.F. BGB wissen muss, ob ein Mieterwechsel zustande gekommen ist und deshalb § 566 a.F. BGB ausnahmsweise auch auf die Zustimmung anzuwenden ist.

Weitergehend wird eine Teleologische Reduktion des § 182 Abs.2 BGB gefordert, wenn die in Frage stehende Formvorschrift eine

Warnfunktion erfüllt.[48]

Da bereits ein befristeter Pachtvertrag mit M abgeschlossen wurde, besteht hinsichtlich der Eigentümer V kein Bedürfnis, bei Pächterwechsel sie vor Übereilung zu schützen.

Aufgrund des bereits abgeschlossenen Übernahmevertrages entfällt auch der Zweck, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen.

Die telefonisch übermittelte Zustimmungserklärung der Eigentümer V ist mithin zulässig gewesen.

 

6. Zwischenergebnis

Als Zwischenergebnis bleibt festzuhalten, dass das Pachtverhältnis unverändert bis Ende 2007 Bestand hat, während neuer Schuldner der Pachtzinsen I geworden ist, der an Stelle des M in den Pachtvertrag eingetreten ist.

 

II.  Keine rechtshindernden Einwendungen, Sittenwidrigkeit

Miet- und Pachtverträge sind sittenwidrig und nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und sittenwidrige Umstände hinzutreten, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten oder Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners.[49]

Der Pachtvertrag könnte nach § 138 Abs.2 BGB wegen überhöhter Pacht in Höhe von € 3.000,- nichtig sein. Bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen wird aus objektiven Umständen auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen, wenn das vereinbarte das „verkehrsübliche“ Nutzungsentgelt um ca. 100 % übersteigt.

Mangels näherer Angaben zum Verkehrswert des Fitnessstudios und der ortsüblichen Pachtzinsen kann eine sittenwidrige Verwerflichkeit nicht vermutet werden.

 

III.  Keine rechtsvernichtenden Einwendungen, Anfechtung

Es fragt sich, ob I durch seine Erklärungen vom 1.März 2003 gegenüber V und M die Vereinbarung der Vertragsübernahme wirksam angefochten hat. Wäre dies der Fall, könnte die vertragsaufhebende Wirkung des Übernahmevertrages vom 1. Februar gem. § 142 Abs.1 BGB entfallen.

 

1. Anfechtungserklärung

Möglicherweise könnte der Vertragsübernahmevertrag durch I wirksam angefochten sein. Bei Dauerschuldverhältnissen, die bereits vollzogen sind, ist die Zulässigkeit einer Anfechtung wegen der rückwirkenden Nichtigkeit streitig.

Im Schrifttum wird die Meinung vertreten, ein Mietvertrag sei auch dann noch mit Rückwirkung anfechtbar, wenn er bereits vollzogen worden sein.[50]

Die Anfechtung bezieht sich jedoch vorliegend nicht auf den Pachtvertrag, sondern auf die Vereinbarung der Vertragsübernahme.

Die Anfechtungserklärung gem. § 143 Abs.1 BGB ist ein einseitiges, rechtsgestaltendes Rechtsgeschäft, mit der der Anfechtungsberechtigte dem Anfechtungsgegner gegenüber uneingeschränkt und eindeutig

zum Ausdruck bringen muss, dass er die Willenserklärung wegen eines Willensmangels nicht gegen sich gelten lassen will.

Am 1.März 2003 erklärte I lediglich, dass er die Vertragsübertragung wegen Betruges „rückgängig“ machen will.

Willenserklärungen und einseitige Rechtsgeschäfte sind gem. §§ 133, 157 BGB nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auszulegen.

Der Wille, einen Vertrag „rückgängig“ zu machen oder „rückabzuwickeln“ ist im Wortsinn zunächst als eine Rücktrittserklärung zu verstehen. Der Rücktritt bewirkt ebenso wie die Anfechtung, dass das Vertragsverhältnis mit rückwirkender Kraft erlischt.

Durch die Erwähnung eines Betruges lässt I jedoch erkennen, dass er die Vereinbarung wegen einem Willensmangel nicht gelten lassen will.

Trotz dieser gewissen Ähnlichkeit der beiden Gestaltungsrechte in den Rechtswirkungen besteht der grundlegende Unterschied darin, dass durch die Anfechtung eine von Anfang an mangelhafte Erklärung beseitigt wird, während der Rücktritt eine zunächst mangelfreie Vereinbarung nachträglich wegen später eingetretener Umstände wirkungslos macht.[51]

Nach den Umständen des Sachverhalts ist die Erklärung des I jedoch eher  als Anfechtungserklärung auszulegen, da das Begehren primär auf die Beseitigung einer von Anfang an mangelhaften Erklärung gerichtet ist.

Die Rechtsfolge einer rückwirkenden Beseitigung gem. § 142 Abs.1 BGB entspricht seinem Willen eher als ein Rückgewährschuldverhältnis.

 

2. Anfechtungsgegner

Gemäß § 143 Abs.2 BGB ist Anfechtungsgegner bei einem Vertrag der andere Vertragsteil, in diesem Fall M als Vertragspartner.

Der Wortlaut dieser Bestimmung deutet auf zweiseitige Verträge hin.

Fraglich ist jedoch, was bei einer Vertragsübernahme mit drei Beteiligten zu gelten hat.  

Da bei einer Vertragsübernahme der erstrebte Erfolg einer Rechtsnachfolge in ein Schuldverhältnis nur durch das Zusammenwirken des verbleibenden, des ausscheidenden und des übernehmenden Vertragspartners erreichbar ist, vertritt die Rechtsprechung[52] die Auffassung, dass die Anfechtung, die die Rechtsnachfolge in das Schuldverhältnis mit rückwirkender Kraft beseitigen soll, allen Beteiligten gegenüber erklärt werden muß; in einem solchen Falle wären alle Beteiligten davon betroffen.

Bei der Vertragsübernahme könne es keinen Unterschied machen, ob sie als dreiseitiger Vertrag zustande kommt oder ob sie von zwei Parteien unter Zustimmung des Dritten vereinbart werde.[53]   

Demgegenüber wird im Schrifttum[54] die Auffassung vertreten, dass bei Anfechtung einer Vertragsübernahme durch den Übernehmer allein der Vertragszedent Anfechtungsgegner sei.

Die Voraussetzung der doppelten Anfechtungserklärung ist vorliegend dadurch erfüllt worden, dass von I zwei inhaltsgleiche Erklärungen sowohl an M als auch an V abgegeben wurden.

 

2. Anfechtungsgrund gegenüber M

Der Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung gem. § 123 Abs.1 BGB könnte im Verhältnis M und I vorliegen.

Täuschung ist bewusstes, d.h. vorsätzliches Erregen eines Irrtums durch Vorspiegeln falscher oder Unterdrückung wahrer Tatsachen, um den Getäuschten vorsätzlich zur Abgabe einer bestimmten Willenserklärung zu veranlassen.[55]

Um die Übernahme des Fitnessstudios durch I zu ermöglichen, gibt M bewusst wahrheitswidrig unzutreffende Tatsachen wie die erhöhten  Umsatzzahlen oder seine angebliche Krankheit an.

Fraglich ist, ob allein die Angabe unrichtiger Umsatzzahlen den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt, da es sich nicht um Tatsachen, sondern Reklamebehauptungen handeln könnte.

Schwerpunkt der Täuschung ist jedoch die Verbindung der Umsatzzahlen mit dem Gesundheitszustand, insoweit hatte I in diesem Falle keinen Grund, die Umsatzwerte zu kontrollieren.

Diese Täuschung hat bei I einen entsprechenden Irrtum hervorgerufen, zumal I den Äußerungen des M Glauben schenkt und sein Bedauern über den schlechten Gesundheitszustand ausdrückt.

In dem Glauben ein rentables Geschäft zu übernehmen wird I durch diese Täuschung später zum Abschluss eines Vertragsübernahmevertrages veranlasst.

Somit hat I arglistig gehandelt, denn er wusste, dass seine Angaben falsch waren und dass sich I ohne die Täuschung nicht zur Übernahme entschlossen hätte.

Seine Willenserklärung zum Abschluss des Übernahmevertrages vom

1.Februar kann I somit wegen arglistiger Täuschung des M anfechten.

 

3. Anfechtungsgrund gegenüber V

Fraglich ist, ob für die rückwirkende Beseitigung des Übernahmevertrages lediglich die von M begangene arglistige Täuschung ausreicht.

Problematisch ist die Anfechtung der Vertragsübernahme durch die verbleibende Vertragspartei wegen arglistiger Täuschung, wenn wie im vorliegenden Falle gegenüber einer Vertragspartei kein Anfechtungsgrund besteht.  Hier tritt rückwirkend gem. § 142 Abs.1 BGB die Rechtslage vor der Übernahme ein, d.h. die neue Partei scheidet aus dem Vertrag aus, während die frühere Vertragspartei wieder eintritt. Wegen dieser doppelten Wirkung ist es umstritten, ob auch der Anfechtungsgrund gegenüber beiden Parteien bestehen soll.

Hat ein Dritter eine arglistige Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser gem. § 123 Abs.2 BGB die Täuschung kannte oder kennen musste. Der Wortlaut dieser Bestimmung deutet auf Fälle hin, wo die Täuschung durch einen nicht selbst am Vertrag beteiligten Dritten verübt wird.

Die Frage, ob der Vorschrift eine derart eingeschränkte Bedeutung zukommen soll, wurde im Zusammenhang mit dem Gesetzgebungsverfahren zwar erörtert, jedoch letztlich nicht entschieden.[56]

Desgleichen soll es nicht darauf ankommen, ob bei arglistiger Täuschung der Täuschende als Vertragsteil oder als Zustimmender auftritt, auch im letzteren Fall könne er nicht als Dritter im Sinne des

§ 123 Abs.2 BGB angesehen werden.[57]

Der Sinn der Bestimmung liegt darin, dass der Empfänger einer Willenserklärung sich die durch einen Dritten verübte Täuschung,

sei dieser selbst Vertragspartner oder nicht, nur dann als Anfechtungsgrund vorhalten lassen muss, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

 

a) Ansicht der Rechtsprechung

Der BGH[58] hat in einem Fall aus dem Jahre 1985, in dem der Übernehmer den Übernahmevertrag nur gegenüber dem verbleibenden und nicht auch gegenüber dem ausscheidenden Teil angefochten hat, diese Frage dahinstehen lassen.

Wichtigste Feststellung war hierbei, dass namentlich der Vertragsübernehmer die Anfechtung gemäß § 143 BGB sowohl dem verbleibenden als auch dem ausscheidenden Vertragspartner gegenüber erklären muss.

In einer späteren Entscheidung aus dem Jahre 1997 verlangt der BGH[59] im Falle einer Arglistanfechtung das Bestehen eines Anfechtungsgrundes bei beiden Vertragspartnern, so dass einer getäuscht haben müsse und der andere gem. § 123 Abs.2 S.1 BGB davon hätte wissen müssen.

Die Anfechtung der Zustimmungserklärung durch den Vermieter hat demnach eine Doppelwirkung, indem sie infolge ihrer Rückwirkung gemäß § 142 Abs.1 BGB zum Ausscheiden des neuen und zum Wiedereintritt des alten Mieters in den Vertrag führt.[60]

Deshalb müssten ihre Voraussetzungen auch in beiden Beziehungen vorliegen, das heisst gleichermaßen in der Beziehung des Vermieters zu dem alten wie zu dem neuen Mieter.

Nach Ansicht des BGH hätte die Mietvertragsübernahme ebensogut durch einen Aufhebungsvertrag und ein Neuabschluß vereinbart werden können. In diesem Fall hätte der Vermieter den Aufhebungsvertrag gegenüber dem Alt-Mieter nur nach Maßgabe des § 123 Abs.2 BGB anfechten können.

Wenn die Zustimmungserklärung des Vermieters durch die Täuschungshandlung des neuen Mieters beeinflußt wird, könne der bisherige Mieter, der infolge der Zustimmung einen Vorteil, nämlich die Entlassung aus dem Vertragsverhältnis verlangt, einer Anfechtung nach

§ 123 BGB nur ausgesetzt sein, wenn er die Täuschung kannte oder kennen mußte.

Im konkreten Fall wollte der BGH im Endeffekt verhindern, dass der vom neuen Mieter arglistig getäuschte Vermieter die Vertragsübernahme anficht und so den ahnungslosen Alt-Mieter zurück ins Mietverhältnis zwingt.

 

b) Vergleich zur Schuldübernahme

In diesem Zusammenhang stellt sich das vergleichbare Problem der Anfechtung einer Schuldübernahme nach § 415 BGB, das heisst durch Vertrag zwischen altem und neuem Schuldner mit Zustimmung des Gläubigers.

Für diesen Fall ist seit einem Urteil des BGH[61] aus dem Jahr 1959 gleichfalls umstritten, ob der Schuldübernehmer den Vertrag bei Täuschung durch den Altschuldner in jedem Fall nach § 123 Abs.1 BGB anfechten kann oder entsprechend den § 123 Abs.2 und § 417 Abs.2 BGB nur, wenn der Gläubiger die Täuschung des Schuldübernehmers durch den Altschuldner zumindest kennen musste.

 

aa) Anfechtungsmöglichkeit bei Gutgläubigkeit des Gläubigers

In älteren Urteilen des Reichsgerichtes[62] wird betont, dass die Nichtigkeit  der Übernahmevereinbarung zwischen Altschuldner und Übernehmer auch dem Gläubiger gegenüber durchschlägt.

Das Reichsgericht vertritt somit die Auffassung, dass eine sich auf Grundgeschäft und Übernahmevertrag zugleich erstreckende Anfechtung den Übernahmevertrag vernichtet und dass diese Nichtigkeit dem Gläubiger entgegengehalten werden kann.

Die Rechtsprechung  lässt die Anfechtung aus der Erwägung zu, der nicht von einem Dritten, sondern seinem Erklärungsempfänger Getäuschte genieße einen größeren Schutz als der gutgläubige Gläubiger.

In diesem Sinne stellt auch das BGH[63] fest, dass die Nichtigkeit der Übernahmevereinbarung zwischen Altschuldner und Übernehmer auch dem Gläubiger gegenüber geltend gemacht werden kann.

Dies könne ausnahmsweise dann gelten, wenn das Grundgeschäft und die Schuldübernahme untrennbare Bestandteile eines einheitlichen Geschäfts sind. Daher soll die Vernichtung des Grundgeschäfts durch die Anfechtung gemäß § 139 BGB auch die Schuldübernahme ergreifen.[64]

Der Gläubiger müsse in diesem Falle hinnehmen, dass er entgegen § 417 Abs.2 BGB mit den Problemen des Kausalgeschäfts zwischen Schuldner und Übernehmer belastet werde.

Auch unter Wertungsgesichtspunkten verdienen die Interessen des von seinem Vertragspartner arglistig getäuschten Übernehmers den Vorrang.[65]

Eine differenzierende Meinung[66] will danach unterscheiden, ob nach Abschluss des Übernahmevertrages der Vertragsdezent oder der Vertragsübernehmer den Gläubiger analog § 415 Abs.1 S.2 BGB zur Genehmigung auffordert. Darin wäre gleichzeitig eine Mitteilung im Sinne des § 409 BGB und somit eine Rechtsscheinhaftung zu erblicken.

 

bb) Anfechtungsmöglichkeit nur bei Bösgläubigkeit des Gläubigers

Eine Meinung im Schrifttum[67] verneint eine Anfechtungsmöglichkeit, weil § 417 Abs.2 BGB grundsätzlich die Geltendmachung von Einwendungen aus dem Grundgeschäft dem Gläubiger gegenüber verbietet.

Aus dem Normzweck des § 417 Abs.2 BGB müsse gefolgert werden, dass die Abstraktion des Grund- vom Verfügungsgeschäft einen Einwendungsdurchgriff nicht ermöglicht.

Dem Übernehmer steht nach einer Meinung[68] auch unter Zugrundelegung der Verfügungstheorie ein Anfechtungsrecht nur dann zu, wenn der Gläubiger die Täuschung des Schuldners kannte oder fahrlässig nicht kannte. Zur Begründung wird § 123 Abs.2  S.2 BGB entsprechend angewandt oder § 123 Abs.1 BGB teleologisch reduziert.

Die Voraussetzungen der Bestimmung des § 123 Abs.2 Satz 2 BGB liegen zwar nicht vor, wenn der Urschuldner bei Abschluß des Übernahmevertrages den Übernehmer arglistig täuscht.

Eine entsprechende Anwendung könne aber bejaht werden, zumal der Urschuldner einen rechtlichen Vorteil aus dem Übernahmevertrag erwerbe, nämlich die Befreiung von seinen Vertragspflichten als Mieter.

Nach einer anderen Ansicht soll die Anfechtung davon abhängig sein, ob der Gläubiger die Täuschung kannte oder zumindest kennen musste; das Argument,  dass bei einer Schuldübernahme nach § 414 BGB eine Anfechtung nur nach Maßgabe des § 123 II 1 BGB möglich wäre,  also nur bei einer Bösgläubigkeit des Gläubigers, müsse auch für den Fall des § 415 BGB gelten. 

Diese Ansicht hat ihre Grundlage in der Angebotstheorie, wonach die Abrede zwischen Schuldner und Übernehmer nur das Grundgeschäft darstellt und die Mitteilung an den Gläubiger an Angebot zum Abschluss des Schuldübernahmevertrages.

Diese ablehnenden Ansichten im Schrifttum wollen das Schutzbedürfnis des Gläubigers berücksichtigen, der nach der Schuldübernahme den Altschuldner aus den Augen lassen konnte. Der getäuschte Übernehmer müsse sich in diesem Falle an den zu Unrecht von seiner Verbindlichkeit befreiten Altschuldner halten.[69]

 

c) Ansicht der Lehre

Der Entscheidung des BGH[70], wonach bei einer Arglistanfechtung  beiden Vertragspartnern gegenüber ein Anfechtungsgrund bestehen muss, wird im  Schrifttum vereinzelt abgelehnt.

Zustimmung findet die vom BGH aus § 123 Abs.2 BGB entnommene Wertung, dass ein mehrseitiger Vertrag nur dann anfechtbar sei, wenn die arglistige Täuschung jedem Vertragspartner zumindest fahrlässig unbekannt geblieben ist.

Eine derartige Zurechnung der von dem neuen Mieter begangenen arglistigen Täuschung als Anfechtungsgrund auch in der Person des Altmieters hieße, den neuen Mieter zum Stellvertreter des Altmieters zu machen (§ 166 Abs.1 BGB).[71]

Das vom BGH aus § 123 Abs.2 BGB abgeleitete Prinzip wird aber auch abgelehnt, zumal diese die Arglistanfechtung nur für den Fall beschränke, dass die Störung der privatautonomen Willensbildung von außen, also von einem Dritten stammt.

Die Feststellung, dass vertragliche Gestaltung auch anders hätte ausfallen können, kann aber nichts über die Risikozuordnung der gewählten Vertragsgestaltung aus.[72]

Begnügt sich der Gläubiger dagegen damit, seine Zustimmung zu einer zwischen Gläubiger und Schuldner nach § 415 Abs.1 BGB vereinbarten Schuldübernahme, so nimmt er auch damit das Risiko in Kauf, dass sich die Übernahme nicht nur wegen Geschäftsunfähigkeit des Schuldners als unwirksam erweist oder dass dem Übernehmer ein Anfechtungsrecht wegen einer vom Schuldner verübten arglistigen Täuschung zusteht.[73]

Wer aber die Störungsquelle zur Vertragspartei macht, liefert sich diesem Einfluss aus, vor den Folgen dieser Risikoentscheidung darf die Vertragspartei nicht nach § 123 Abs.2 BGB geschützt werden.[74]

 

d) Stellungnahme

Im Falle der BGH-Entscheidung zur Schuldübernahme wurde der Schuldübernehmer als schutzwürdiger angesehen, so dass er bei Täuschung durch den Altschuldner in jedem Fall nach § 123 Abs.1 BGB anfechten konnte.

Der täuschende Altschuldner wurde nicht als Dritter im Sinne des § 123 Abs.2 BGB angesehen. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Gläubigers bestehe in diesem Fall nicht, denn er behalte im Fall der Unwirksamkeit der Schuldübernahme seinen alten Schuldner.

Bei der Anfechtung einer Zustimmungserklärung durch den Gläubiger zu einer Vertragsübernahme  kam es dem BGH auf die Schutzbedürftigkeit Altschuldners an.

Habe etwa die Altmieterin weder selbst eine arglistige Täuschung begangen noch Kenntnis von der vom Neumieter verübten Täuschung gehabt und diese nach den Umständen auch nicht kennen müssen, dann wäre es unvertretbar, sie möglicherweise noch nach Jahren einer rückwirkenden Vernichtung der Vertragsübernahmevereinbarung auszusetzen mit der Folge, dass sie weiterhin als Mieterin zu gelten hätte.[75] Dieses Ergebnis wurde insbesondere mit der gesetzlichen Wertung des § 123 Abs.2 BGB begründet.

Der BGH hat beide Fallgestaltung unterschiedlich entschieden, so dass man bei Wahl des Zustimmungsmodells für die Vertragsübernahme wohl danach unterscheiden muss, ob eine der Parteien des Übernahmevertrages oder der zustimmende dritte Teil die Anfechtung erklärt.

Die aus § 123 Abs. 2 S. 1 BGB entnommene Wertung kann wohl in dieser Fallgestaltung nicht angewendet werden.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der bisherige Mieter durch die Zustimmungserklärung einen rechtlichen Vorteil erlangt, nämlich die Entlassung aus dem Mietverhältnis, so dass sie einer Anfechtung nach

§ 123 BGB nur ausgesetzt werden konnte, wenn sie die Täuschung kannte oder kennen musste.

Die Eigentümer V haben jedoch durch den Übernahmevertrag keinen rechtlichen Vorteil erlangt, so dass ihre Gutgläubigkeit irrelevant wäre.

Dies würde jedoch die Gefahr in sich bergen, den M im Ergebnis zum Vertreter der V zu machen, da V sich dann letztlich entsprechend § 166 Abs.1 BGB die Täuschung des I durch M zurechnen lassen müsste.

Trotz der gleichläufigen Interessen des M und der V, nämlich die Verpachtung des Fitnessstudios, wäre dies nicht sehr überzeugend.

Im Hinblick auf die grundsätzliche Vergleichbarkeit der Interessenslagen bei der Schuldübernahme und der Vertragsübernahme ließe sich jedoch die Argumentation des BGH im Schuldübernahme- Fall auf die vorliegende Fallkonstellation übertragen.

Auch in dem Fall kam es zu einer Täuschung des im Vertrag verbliebenen Übernehmers durch den Altschuldner.

Die Entlassung des M aus dem Pachtvertrag und der Eintritt des I können vorliegend als untrennbare Bestandteile eines einheitlichen Geschäfts angesehen werden.

In diesem Fall soll die Vernichtung des Grundgeschäfts durch die Anfechtung gemäß § 139 BGB auch die Schuldübernahme, bzw. Vertragsübernahme ergreifen.[76]

Eine Anfechtung des Übernahmevertrages im Verhältnis zwischen I und M wegen arglistiger Täuschung würde somit ausreichen, um den gesamten Vertrag gemäß § 139 BGB zu Fall zu bringen, ohne dass ein Anfechtungsgrund auch gegenüber V vorliegen müsste.

Diese Rechtsfolge entspricht der Interessenlage und dem Schutzbedürfnis der an dem Vertragsübernahmevertrag beteiligten Parteien.

Das Schrifttum würde über das Ziel hinaus schießen, wenn es gegenüber beiden Vertragsparteien ein Anfechtungsgrund verlangt; es würde dem Schuldübernehmer versagen, eine Anfechtung des Übertragungsgeschäfts bei Gutgläubigkeit der Gegenpartei zuzulassen und somit letztlich den arglistigen Urschuldner von deren Schutzbedürfnis profitieren.[77]

Hierbei wird der Gläubiger V nicht schutzlos gestellt, da er sich nunmehr an den alten Gläubiger M halten kann, der wegen der rückwirkenden Unwirksamkeit des Übernahmevertrages wieder Schuldner der Pachtzinsen wird.

 

IV. Ergebnis

Die Eigentümer V haben gegenüber I aufgrund des Vertragsübernahmevertrages kein Anspruch auf Entrichtung der Pachtzinsen. Ein Anspruch auf Entrichtung der Pachtzinsen gem. § 581 Abs.1 Satz 2 BGB besteht nur gegenüber M.

 

 

 

 

 

 

Teil 2 :Anspruchsgrundlage der Eheleute V im Falle der Kündigung

 

Ansprüche der V aus dem Pachtvertrag

 

Die Eheleute V könnten gegen I einen Anspruch auf Entrichtung der Pachtzinsen gem. § 581 Abs.1 Satz 2 BGB bis Ende 2007 haben.

 

 

I. Wirksamer Pachtvertrag

Zwischen den Vertragsparteien M und V wurde Anfang 2002 ein wirksamer Pachtvertrag im Sinne des § 581 BGB abgeschlossen.

Aufgrund des Vertragsübernahmevertrages zwischen M und I mit Zustimmung der V ist es zur Auswechslung des Pächters gekommen. Hierbei wurde die Identität des Pachtvertrages von 2002 gewahrt, so dass der Neuschuldner I bis Ende 2007 verpflichtet ist, die monatlichen Pachtzinsen in Höhe von € 3.000,-  zu entrichten.

 

II. Anspruch dürfte nicht erloschen sein

Der Anspruch könnte wieder erloschen sein, wenn I das Pachtverhältnis wirksam gekündigt hat.

Ein Pachtvertrag endet im Falle einer außerordentlichen Kündigung, also der Aufhebung der pachtvertraglichen Bindung für die Zukunft gemäß

§ 581 Abs.2 BGB in Verbindung mit §§ 543, 569 Abs.1, Abs.2 BGB.

Die Vorschrift ist „lex speacialis“ zu § 314 BGB, der den allgemeinen Rechtsgrundsatz ausdrückt, dass jedes Dauerschuldverhältnis von jedem Vertragspartner aus wichtigem Grund ohne Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden kann.[78]

Bei befristeten Miet- und Pachtverhältnissen ist für die Dauer der Befristung eine ordentliche Kündigung nicht möglich.

Nur sofern keine Zeit bestimmt ist, kann es durch ordentliche Kündigung gem. § 542 Abs.1 BGB aufgelöst werden.

Das Gesetz macht jedoch in § 542 Abs.2 BGB deutlich, dass auch innerhalb der vertraglichen Frist eine außerordentliche Kündigung möglich ist.[79]

 

1. Zulässigkeit einer Kündigung

Bei der Vertragskündigung  handelt es sich um ein Gestaltungsrecht, die die Existenz des gesamten Vertragsverhältnisses betreffen.

Gestaltungsrechte zielen auf die Beendigung des Vertragsverhältnisses und können nur dem Vertragspartner als solchen zustehen und sind unlösbar mit der Rechtsstellung als Vertragspartei verbunden.[80]

Trotz Übernahme des Pachtvertrages könnte daher das Recht zur Kündigung bei M verblieben sein, so dass I gar nicht berechtigt wäre, das Pachtverhältnis zu kündigen.

Die vertragsaufhebenden Gestaltungsrechte werden grundsätzlich dem ursprünglichen Schuldner, bzw. Gläubiger belassen.

Bei der Zuordnung von Sekundärrechten ist jedoch zu beachten, ob die genannten Befugnisse forderungs- oder verpflichtungsbezogen sind.[81]

Hinsichtlich der Kündigung des übernommenen Vertrages sind die zeitlichen Intervalle zu beachten, ein erst nach der Vertragsübernahme entstehendes Kündigungsrecht ist selbstverständlich von oder gegenüber dem Übernehmer auszuüben.[82]

Ein Rücktrittsrecht kann I somit nur zustehen, wenn ein Verpflichtungsbezogenes Rücktrittsgrund besteht, bzw. ein Rücktrittsgrund, dass erst nach der Vertragsübernahme entstanden ist.

 

2. Kündigungserklärung

Der Anspruch der V könnte erloschen sein. Da für ein zurückwirkendes

Gestaltungsrecht (Anfechtung, Rücktritt) keine Anhaltspunkte ersichtlich

sind, ist insbesondere die Kündigung als für die Zukunft wirkendes Mittel der Vertragsbeendigung ein möglicher Erlöschensgrund.

Die Kündigungserklärung vom 1.März 2003 war formlos möglich, da die Schriftform des § 568 BGB nur für Wohnräume gilt.

Aus der Kündigungserklärung muss sich gemäß §§ 137, 157 BGB der Wille, sich vom Vertrag lösen zu wollen, deutlich zum Ausdruck kommen.[83]

Die Kündigung soll zu einem "nächstmöglichen Termin" erfolgen, mithin zu einem früheren Zeitpunkt als die vertragliche Befristung.

Einer Kündigung bedarf es für Ende 2007 ohnehin nicht, da es sich bei der Befristung um eine auflösende Bedingung handelt.

Weiterhin ist die Kündigung durch die schlechten Ertragswerte der Pachtsache motiviert.  Diese Gründe rechtfertigen die Annahme einer außerordentlichen Kündigung.

 

3. Kündigungsgrund

Eine Vereinbarung spezieller Kündigungsgründe zwischen den Parteien ist nicht ersichtlich, somit kommen nur gesetzliche Gründe in Betracht.

Für Pachtverhältnisse gelten gemäß §§ 581 Abs.2, 594e BGB auch die Kündigungsgründe in § 569 Abs.1 und Abs.2 BGB, die im vorliegenden Falle jedoch nicht einschlägig sind.

Der Pächter kann gemäß § 543 Abs.2 Nr.1 BGB fristlos kündigen, wenn es zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Pachtsache kommt, so etwa bei Sachmängeln.

 

a) Mangelhaftigkeit der Pachtsache

Fraglich ist, ob die Pachtsache als mangelhaft angesehen werden kann

(§ 581 Abs.2 BGB in Verbindung mit § 536 Abs.1, Abs.3 BGB).

Die Pachtsache ist mit einem beachtlichen Mangel behaftet, wenn die Ist-Beschaffenheit ungünstig von der Soll-Beschaffenheit abweicht und dadurch der vertragsmäßige Gebrauch beeinträchtigt wird.

Die schlechte Umsatzlage des Fitnessstudios und die Tatsache, dass kein Gewinn mehr erwirtschaftet werden kann, könnte einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs.1 S.1 BGB darstellen.

Nach alter Rechtslage[84] wurden falsche Angaben über Umsatz- und Ertragswerte von der überwiegend in der Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht nicht als Fehler und nicht als Beschaffenheitsmerkmal eines Unternehmens im Sinne des § 459 Abs.1 S.1 a.F. BGB eingestuft. Die Beschaffenheit der Sache wurde nach dem vom BGH[85] vertretenen Fehlerbegriff im Wesentlichen durch deren körperliche Merkmale bestimmt. Sonstige Merkmale, wie etwa die Beziehungen der Sache zur Umwelt, sollten nur zur Beschaffenheit der Kaufsache zählen, wenn sie in der Sache selbst ihren Grund hatten und ihr für eine gewisse Dauer anhafteten und daher geeignet waren, den Wert oder die Brauchbarkeit der Sache zu beeinflussen.

Kerngedanke war dabei, dass diese Angaben von einer Fülle externer Faktoren abhängig seien und die Tauglichkeit und den Wert des Unternehmens nur mittelbar beeinflussten.

Umsatz- und Ertragsangaben wurden nur dann als zusicherungsfähige Eigenschaft angesehen, wenn diese sich auf einen mehrjährigen Zeitraum erstreckten. Obwohl diese keine dem Unternehmen innewohnenden Faktoren waren, bildeten sie nach Ansicht des BGH im Sinne einer „Ertragsvorschau“ die Grundlage für zukünftig zu erwartende Umsätze und Erträge.[86]

Nach neuem Recht liegt ein Fehler im Sinne des § 434 Abs.1 S.1 BGB dann vor, wenn der Vertragsgegenstand nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.

Eine Konkretisierung dessen, was im Einzelnen unter der Beschaffenheit zu verstehen ist, hat der Gesetzgeber auch nach der Neuregelung bewusst der Auslegung durch die Rechtsprechung überlassen.

Es sollte insbesondere nicht entschieden werden, „ob er nur Eigenschaften umfasse, die der Kaufsache unmittelbar physisch anhaften, oder ob auch Umstände heranzuziehen sind, die außerhalb der Sache selbst liegen“.[87]

Für eine rechtsfolgenorientierte Einschränkung des Beschaffenheitsbegriffs dahingehend, dass Umsatz und Ertrag nicht als Beschaffenheitsmerkmal eines Unternehmens angesehen werden, besteht daher nach dem Regierungsentwurf keine Veranlassung mehr.[88]

Teilweise wird davon ausgegangen, dass aufgrund dieser Unterschiedenheit an der herkömmlichen Handhabung festzuhalten sei und folglich außerhalb des Unternehmens liegende Umstände, wie Umsatz- und Ertragsangaben bei der Mängelgewährleistung nicht zu berücksichtigen sei.[89]

Der subjektive Fehlerbegriff gestatte es den Parteien, all solche Umstände  der Gewährleistung zugänglich zu machen, die ihnen als wertbildende Faktoren des Unternehmens maßgeblich erscheinen.[90]

Legt man den subjektiven Fehlerbegriff zugrunde, so kommt es allein darauf an, ob die Kaufsache „dem Kaufvertrag gemäß ist“. 

Unabhängig von der Tatsache, dass I im Rahmen der Vereinbarungen zur Vertragsübernahme nicht getäuscht und keine Gewinnangaben abgegeben hat, kann sich I nicht auf die Fehlerhaftigkeit des Übernahmevertrages berufen.

Durch die Übernahme des Pachtvertrages hat I das Fitnessstudio nebst Inventar für einen Kaufpreis von € 100.000,- gekauft, insoweit liegt ein Unternehmenskauf vor.

Für die Mangelhaftigkeit der Pachtsache gemäß §§ 581 Abs.2, 536 Abs.3 BGB kommt es auf den Pachtvertrag vom 1. Februar 2002 an.

In diesem Pachtvertrag wurden keine Angaben zu Umsatz oder Gewinn gemacht, so dass eine Vereinbarung bestimmter Beschaffenheiten nicht vorgelegen hat.

Mangels Parteivereinbarung kann die schlechte Umsatzlage keine Beschaffenheit und somit ein Sachmangel der Pachtsache darstellen.

 

b) Verschulden bei Vertragsverhandlungen

Die Vorschrift des § 543 Abs.1 BGB enthält das allgemeine Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, der in § 543 Abs.1 S.2 BGB definiert wird als Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach umfassender Interessensabwägung.

Im Vordergrund stehen die Fälle, die durch eine, nicht notwendigerweise schuldhafte, Vertragsverletzung eines der beiden Vertragspartner gekennzeichnet sind. [91]  Eine bloße Zerrüttung des Vertragsverhältnisses reicht für sich allein nicht aus.  Andererseits erfordert ein wichtiger Grund auch nach Ansicht des BGH nicht unbedingt ein Verschulden des Kündigungsgegners, ohne dass der BGH dabei zwischen Wohn- und Geschäftsraummiete differenziert.[92]

Möglicherweise könnte die Verletzung einer vorvertraglichen Pflicht den wichtigen Grund darstellen. Ein Kündigungsrecht könnte sich dann aus den §§ 311 Abs.2 Nr. 1, 241 Abs.2 in Verbindung mit § 543 Abs.1 bzw. § 314 BGB ergeben.

 

aa) Anwendbarkeit

Grundsätzlich löst das Verschulden bei Vertragsverhandlungen nur Ansprüche auf Schadensersatz gemäß §§ 249 BGB aus.

Ist der Mieter, bzw. der Pächter durch unzutreffende oder verschwiegene, aber offenbarungspflichtige Umstände zum Vertragsschluss bewogen worden, kann die c.i.c.- Haftung auf Aufhebung des Vertragsverhältnisses gehen.[93]

Der Pächter hätte in diesem Falle einen „rückwärts gerichteten“ Erfüllungsanspruch, wenn bei Offenbarung der tatsächlichen Umstände ein günstigerer Vertrag abgeschlossen wäre.

Der BGH[94] hält indessen die Verpflichtung zur Rückgängigmachung ohne eine konkrete Feststellung eines Vermögensschadens für unzulässig. Diese Voraussetzung wurde bei Abschluss eines Kostenneutralen Vertrages bejaht, die Anwendbarkeit bei Miet- und Pachtverhältnissen ist daher zweifelhaft.

Für die Übernahme des Fitnessstudios wurde jedoch € 100.000,- bezahlt, so dass ein Vermögensschaden bei I zu bejahen wäre.

Auch durch die Neuregelung des Schuldrechts hat der Gesetzgeber das Verhältnis der Haftung wegen vorvertraglicher Informationspflichtverletzung zu den §§ 434 ff. BGB nicht präjudiziert.[95]

Unter der Voraussetzung, dass dem Verpächter eine Aufklärungspflicht trifft, kann daher deren Verletzung eine mit den Regeln der Gewährleistungsvorschriften des Mietrechts nach §§ 538, 541 BGB konkurrierende Haftung auslösen.

Einem Mieter stehen im Falle einer Mangelhaftigkeit Kündigungsrechte auch gegenüber dem nicht schuldhaft handelnden Vermieter zu, während die Rückabwicklung des Vertrags gemäß § 249 S.1 BGB im Rahmen der c.i.c. an die Voraussetzungen des § 276 BGB geknüpft ist, also regelmäßig ein Verschulden voraussetzt.

Bislang wird aufgrund der Sperrwirkungslehre überwiegend davon ausgegangen, dass die Gewährleistungsvorschriften in ihrem Anwendungsbereich einer Haftung aus c.i.c. entgegenstehen.[96]

Dem Beschaffenheitsbegriff käme damit für die Abgrenzung der beiden Anspruchsgrundlagen weiterhin Bedeutung zu.

Die schlechte Umsatzlage kann für die Bedeutung und den Wert der Pachtsache von Bedeutung sein. Der wirtschaftliche Erfolg und die Umsätze des Gewerbes in dem von I gepachteten Objekt beurteilen sich jedoch auf Grund von Umständen, die außerhalb des Pachtobjekts liegen und ihre Ursachen nicht in seiner Beschaffenheit haben.

Niedrige Umsätze können etwa von der Konjunktur abhängig sein, so dass sie nicht von gewisser Dauer sein können.

Schlechte Organisation und Planung des einzelnen Pächters können etwa auch bei lukrativen Pachtobjekten zu Umsatzeinbußen führen.

Eine Sperrwirkung der Gewährleistungsvorschriften ist mithin zu verneinen,

 

bb) Vorvertragliches Schuldverhältnis

Es muss zwischen den Parteien im Zeitpunkt des schadensbegründenden Ereignisses ein vorvertragliches Schuldverhältnis bestanden haben.

Als Grundnorm legt § 311 Abs.2 BGB fest, dass ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB auch durch bestimmte „geschäftliche Kontakte“ entsteht.

Ein Anspruch aus §§ 311 Abs.2, 280 Abs.1 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass Geschädigter und Schädiger selbst Parteien des in Aussicht genommenen Vertrages werden sollten.[97]

Kommt die Vertragsübernahme durch zweiseitigen Vertrag unter Zustimmung des Eigentümers als des dritten Teils zu Stande, ist dieser nach einer Meinung im dogmatischen Sinn nicht Vertragspartner.[98]  

Die Zustimmung ist funktional ein Hilfsgeschäft und Wirksamkeitsvoraussetzung für das Hauptgeschäft, auf das sie sich bezieht.[99]

Die Eigentümer sind an dem Vertragsübernahmevertrag nur dadurch beteiligt worden, dass sie von M um ihre Zustimmung gebeten wurden.

Die Zustimmungserklärung erfolgte telefonisch gegenüber M, so dass sie in den vorbereitenden Verhandlungen überhaupt nicht beteiligt waren.

Die Voraussetzungen für ein Schuldverhältnis mit Dritten nach § 311 Abs.3 BGB liegen nicht vor, da diese Schutzpflichten gegenüber Dritten regeln.

Möglicherweise könnte M in den Vorverhandlungen als Verhandlungsgehilfe und somit als Erfüllungsgehilfe der V gehandelt haben, so dass es zu einer Zurechnung gemäß § 278 BGB kommen könnte.

 

cc) Pflichtverletzung

Jeder Partner des vorvertraglichen Schuldverhältnisses muss den anderen über die für das Zustandekommen und die Abwicklung des Vertrages wesentlichen Umstände unterrichten und ihn insbesondere über bestehende Gefahren aufklären.[100]

Für M bestand keine allgemeine Verpflichtung, seinen Partner uneingeschränkt über alle einmal Bedeutung erlangten Umstände aufzuklären. Ob eine Offenbarungspflicht besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalles unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu entscheiden.[101]

Zu berücksichtigen ist hierbei, dass das Fitnessstudio schlecht lief und fast keinen Gewinn mehr erwirtschaftete. Weiterhin war der Pachtvertrag aufgrund der Befristung noch vier Jahre mit einem monatlichen Pachtzins von € 3.000,- bindend. Unter diesen Umständen kann die Verletzung bestehender Aufklärungs- und Mitteilungspflichten durch M gemäß § 241 Abs.2 BGB bejaht werden.

Die Eigentümer V wurden erst nach Abschluss der Verhandlungen über die Vertragsübernahme zwischen M und I benachrichtigt.

Zudem ist davon auszugehen, dass sie von der schlechten Umsatzlage keine Kenntnis hatten. In Anbetracht dieser Umstände gab es für die Eigentümer V keinen Anlass, I über offenbarungspflichtige Umstände aufzuklären.

Erfüllungsgehilfe gemäß § 278 BGB ist derjenige, der nach den rein tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegendem Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird.[102]

Bei der Vertragsübernahme handelte M nicht als Verhandlungsgehilfe oder im Auftrag der V (§ 267 Abs.1 BGB) für das Pachtobjekt der V, sondern als selbständiger Vertragspartner.

 

4. Wegfall der Geschäftsgrundlage

Möglicherweise ist I aber wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Kündigung gemäß § 313 Abs.1, Abs.3 S.2, 314 BGB berechtigt.

Dann müssten die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage allerdings auf den Pachtvertrag zwischen I und V anwendbar sein.

Das erscheint insofern zweifelhaft, als die allgemeinen Vorschriften der §§ 313, 314 BGB hier wegen der Existenz des § 543 Abs.1, Abs.2 BGB verdrängt sein könnten.

Das bei Dauerschuldverhältnissen bestehende Kündigungsrecht aus wichtigem Grund geht den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vor, soweit es um die Auflösung des Vertrags geht.[103] Das Recht des Mieters, bzw. Pächters zur außerordentlichen Kündigung ist insoweit ein speziellerer Rechtsbehelf zur Bewältigung von Beeinträchtigungen des Vertrauensverhältnisses.

 

 

 

a) Umstände als Grundlage des Vertrages

Nach der Rechtsprechung soll die Geschäftsgrundlage eines Vertrages durch die nicht zum Vertragsinhalt erhobenen, aber beim Vertragsschluss zutage getretenen, dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen des einen Vertragsteils gebildet werden oder durch entsprechende gemeinsame Vorstellungen beider Vertragspartner, auf denen der Geschäftswille aufbaut.[104]

Eine günstige Umsatzlage oder zumindest angemessene Ertragsmöglichkeit könnte ein wesentlicher Umstand sein, der im Pachtvertrag nicht zum Vertragsinhalt wurde.

Als tatsächliches Element wird der Begriff des „Umstandes“ weit ausgelegt, daher fallen alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten hierunter.[105]

Als Pächter hat I die Absicht, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft Gewinne zu erzielen. Kennzeichnend für ein Pachtverhältnis ist auch nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 581 Abs.1 BGB das Recht des Pächters, neben der Nutzung des Pachtgegenstandes auch in den Genuss der Früchte nach § 99 BGB zu kommen.

Für die Annahme des Pachtverhältnisses muss der Vertragsgegenstand seiner vertragsgemäßen Beschaffenheit, Eigenart, Einrichtung und Ausstattung nach zum Erzielen von wirtschaftlichen Erträgen unmittelbar geeignet sein.[106]

Die Ertragsfähigkeit, zumindest eine solide Umsatzlage ist für I von erheblicher Bedeutung gewesen. Dieser Umstand kann auch nicht als wirtschaftliches Risiko angesehen werden, das von jedem Pächter eingegangen wird. Die Übernahme des Pachtvertrages war nämlich verbunden mit einer vier jährigen Bindung mit hohen monatlichen Pachtzinsen ohne ein vertragliches Kündigungsrecht.

Es ist davon auszugehen, dass auch die Eigentümer V stillschweigend von dieser Vorstellung, bzw. Umstand ausgegangen sind, so dass auch ein gemeinsamer Geschäftswille vorliegt.

 

 

b) Schwerwiegende Veränderung

Durch das Tatbestandsmerkmal der „schwerwiegenden Veränderung“

bzw. der Wesentlichkeit der Vorstellung soll die restriktive Anwendung der Geschäftsgrundlagenstörung vor Augen geführt werden.

Eine entscheidende eigenständige Bedeutung kommt diesem Tatbestandsmerkmal aber nicht zu, zumal alle nicht schwerwiegenden Veränderungen und unwesentlichen Vorstellungen im Rahmen des normativen Elements an der Bejahung der Unzumutbarkeit scheitern.[107]

Eine schwerwiegende Veränderung kann nach Abschluss des Pachtvertrages Anfang 2002 bejaht werden, zumal die schlechte Geschäftsentwicklung des Fitnessstudios nicht kalkulierbar war und dazu führte, dass im Endeffekt kein Gewinn mehr erwirtschaftet werden konnte.

Das hypothetische Element der Geschäftsgrundlage beschäftigt sich

mit der Frage, ob die Vertragspartei, die den fraglichen Umstand

vorausgesetzt bzw. die falsche Vorstellung gehabt hat, den Vertrag

nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte, wenn sie den

Wegfall oder Veränderung der Geschäftsgrundlage vorausgesehen

bzw. keine falsche Vorstellung von ihr gehabt hätte.

Bezüglich des Pächters I kann davon ausgegangen werden, dass dieser bei Kenntnis der Umstände das Fitnessstudio wegen ihrer schlechten Geschäftslage für einen so langen Zeitraum nicht übernommen hätte.

 

c) Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag

Letzte Voraussetzung des § 313 BGB ist, dass einer Vertragspartei

das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden

kann. Hierbei handelt es sich um eine Wertungsfrage, welche durch

eine umfassende Abwägung zu entscheiden ist.

 

aa) Gesetzliche Risikoverteilung

Eine zwingende gesetzliche Regelung über die Risikoverteilung

im Pachtverhältnis besteht zwar nicht, doch kann bei Nichtvorliegen

besonderer Anhaltspunkte gegebenenfalls aufgrund ergänzender

Vertragsauslegung davon ausgegangen werden, dass die

Vertragsrisiken entsprechend der Regelungen des zur Disposition

stehenden Gesetzesrechts verteilt sind.

Im Rahmen des § 581 BGB übernimmt der Verpächter die Pflicht zur dauernden Gebrauchsgewährung und die Gewährung des Fruchtgenusses.

Damit hat er laut Gesetzestext die Gefahr zu tragen, dass dem Pächter der vertragsmäßige Gebrauch des Pachtobjektes möglich ist und erhalten bleibt.  

Soweit ein Verpächter nicht aufgrund der §§ 581, 535 ff. BGB ein gewisses Risiko zu tragen hat, kann ihm grundsätzlich nicht über das Institut der Geschäftsgrundlagenstörung letztlich eine noch weitergehende Gefahrtragung auferlegt werden.[108]

Umsatzerwartungen und negative Umsatzzahlen sind nicht objekt- sondern betriebsbezogen, so dass ein Mangel der Pachtsache im Sinne des §§ 581 Abs.2, § 536 BGB nicht vorliegt.

Für betriebsbezogene Gebrauchshindernisse hat der BGH[109] klargestellt, dass der Vermieter für eine solche Störung schon deshalb nicht verantwortlich sei, weil diese ihre Ursache nicht in dem Zustand oder der Beschaffenheit der Mietsache habe.

Bei einer außerhalb des Einflussbereichs des Verpächters liegenden Störung könnten dem Pächter nicht weitergehende Rechte zugestanden werden als in den Fällen, in denen das Gesetz dem Vermieter die Verantwortung für den Zustand der vermieteten Sache zuweist.

Deshalb hat der BGH die Anwendung des Instituts der Geschäftsgrundlagen bei betriebsbezogenen Gebrauchshindernissen ausgeschlossen, was angesichts des „pacta sunt servanda“ -Grundsatzes für notwendig gehalten wird.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter soll grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache tragen.[110]

Im Rahmen der gewerblichen Miete handelt es sich bei der Absicht zur Gewinnerzielung nur um Erwartungen und Umstände, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen.[111] Etwas anderes könne allenfalls bei drohender Existenzvernichtung des Pächters gelten.

Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann.[112] 

Ausgeschlossen werden vor allem Anfangsschwierigkeiten, die typischerweise mit einer Existenzgründung oder der Eröffnung eines neuen Ladenlokals verbunden sind und zu wirtschaftlich negativen Auswirkungen führen.

Das Gewinnrisiko und das Risiko der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Mietsache trägt nach gesetzlicher Wertung somit nur I als Pächter.

Allerdings scheint es - auch wenn die vom BGH vorgenommene Auslegung des gesetzgeberischen Willens bezüglich betriebsbezogenen Gebrauchshindernissen grundsätzlich zutreffend ist - nicht angebracht, in einer solchen Situation kategorisch eine Anpassung nach § 313 BGB abzulehnen ohne auf den konkreten Fall abzustellen, der ausnahmsweise doch einen Rückgriff auf die Geschäftsgrundlagenlehre erforderlich machen könnte.

Eine solche Ausnahme könnte sich in diesem Falle nach Auslegung der vertraglichen Risikoverteilung ergeben.

 

bb) Vertragliche Risikoverteilung

Die Anwendbarkeit der Grundsätze über die Änderung und den Wegfall der Geschäftsgrundlage können nach den konkreten Umständen des Einzelfalls durch das Prinzip der Vertragstreue eingeschränkt sein.

Das Prinzip der Vertragstreue darf nur durchbrochen werden, wenn ein Festhalten am Vertrag zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt und deshalb einer Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zuzumuten ist.[113]

Eine Meinung[114] im Schrifttum räumt aufgrund der privatautonomen Risikoverteilung im Vertrag den Vorrang vor einer Abwandlung dieses Prinzips nach den Rechtssätzen von Treu und Glauben ein.

Das Risiko wird als Ausdruck der Privatautonomie angesehen, jeder Vertrag enthalte insoweit ein Quantum Unberechenbarkeit.

Die Betonung wird primär auf das Vertragsrisiko gelegt, während eine Eingriffsmöglichkeit des Richters nur in Ausnahmefällen erfolgen sollte.

Bei langfristigen Vertragsverhältnissen, die bewusst zu festen Konditionen eingegangen werden, ist jedoch von einer weitgehenden Risikoübernahme durch die Parteien und damit einer hohen Zumutbarkeitsschwelle auszugehen.[115]

Eine Vertragsauslegung bei langfristigen Pachtverträgen würde zu dem Ergebnis kommen, dass sowohl Umsatzsteigerung als auch allgemeine Umsatzverluste grundsätzlich vorhersehbare Ereignisse sind, wobei beide Vertragsparteien auf eine für sie positive Entwicklung spekulieren. Realisieren sich ihre Hoffnungen nicht, so liegt darin keine unvorhersehbare Änderung.

Besonderheiten ergeben sich im vorliegenden Falle aufgrund der Vertragsübernahme und der Beibehaltung der Vertragsidentität.

Ein gesteigertes Vertragsrisiko hatte ursprünglich der Pächter M, bei dem sich auch das Risiko eines Umsatzverlustes realisiert hat.

Im Zeitpunkt der Vertragsübernahme durch I bestand schon eine schlechte Umsatzlage, so dass I nicht nur das Risiko eines unrentablen Geschäftes, sondern ein tatsächlich unrentables Geschäft übernommen hat.

Aufgrund der rechtlichen Konstruktion der Vertragsübernahme ist es ihm nicht möglich, sich von diesem Pachtvertrag zu lösen.

Ein Anspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten steht ihm nur gegenüber dem Ausgeschiedenen M zu, während ihm gegenüber V mangels Pflichtverletzungen kein Anspruch zusteht.

Bei einer Störung der Geschäftsgrundlage kann für gewöhnlich nur eine Anpassung des Vertrages gemäß § 313 Abs.1 BGB an die veränderten Verhältnisse verlangt werden.

Nach der Regierungsbegründung soll eine Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß §  313 Abs.3 BGB nur in besonders schwerwiegenden Fällen in Betracht kommen, wenn eine Anpassung des Vertrags nicht mehr möglich ist.[116]

Aufgrund des Ausnahmecharakters wäre es mithin angemessener, im Wege einer Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs.1 BGB die Pachtzinsen den geänderten Verhältnissen anzupassen.

Für einen besonders schwerwiegenden Fall, der eine Kündigung gemäß § 313 Abs.3 BGB rechtfertigen würde, liegen keine Anhaltspunkte vor.

In diesem Zusammenhang ist eventuell eine grobe Fahrlässigkeit des I bei der Vertragsübernahme zu berücksichtigen.

Im Rahmen eines Unternehmenskaufes kann sich der Käufer auf die Mangelhaftigkeit des Umsatzes nicht berufen, wenn ihm dieser Umstand infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.

Der Grund für den Haftungsausschluss liegt in der fehlenden Schutzwürdigkeit des Käufers.[117]

Ob das Unterlassen einer detaillierten vorvertraglichen Unternehmensprüfung, sog. „due dilligence“, in diesem Sinne als grob fahrlässig gewertet werden kann, lässt sich der Begründung des Regierungsentwurfs nicht entnehmen.[118]

Die Frage nach der groben Fahrlässigkeit braucht nicht beantwortet zu werden, da in jedem Falle lediglich ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages gemäß § 313 Abs.1 BGB besteht.

Das Recht zur Kündigung nach § 313 Abs.3 S.2 BGB liegt jedenfalls nicht vor.

 

III. Ergebnis

Die Voraussetzungen einer außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs.2 Nr.1 BGB liegen nicht vor. Die Eigentümer V können weiterhin Ansprüche aus dem Pachtverhältnis geltend machen.

 

 

 

 

 

Teil 3 : Rechtliche Möglichkeiten nach Erlass des  Räumungsurteils

 

 

 

A.  Selbsthilferechte des Vermieters

 

Neben dem allgemeinen Selbsthilferecht gemäß § 229 BGB gestattet in diesem Zusammenhang lediglich § 859 BGB ein eigenmächtiges Handeln.[119] .

Wenn der Anspruch auf Rückgabe der Pachtsache begründet ist, der Pächter die Erfüllung aber unberechtigt verweigert, darf sich der Verpächter nicht gegen den Willen des Pächters mit Gewalt oder auf sonstige Weise den unmittelbaren Besitz verschaffen.[120]

Dass der Pächter mangels Eigentümerstellung keinen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB gegen Dritte hat, steht dem nicht entgegen, selbst wenn dieser rechtskräftig zur Räumung  verurteilt worden ist. [121]

Ihm gegenüber kann verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs.1, Abs.2 S.1 BGB begangen werden, und zwar auch durch den Eigentümer.

Diese Besitzschutzansprüche sind dem Eigentümer gegenüber nicht nach §§ 861 Abs.2,  862 Abs.2 BGB ausgeschlossen, weil der Verpächter seinen unmittelbaren Besitz freiwillig auf den Pächter übertragen und damit jeden Besitz verloren hat.

Selbst wenn man im Falle der F die Umwandlung des Fremdbesitzes in Eigenbesitz als Besitzerwerb ansähe, könnte sie dem Verpächter gegenüber keine verbotene Eigenmacht begehen; 

Der Verpächter habe in einem solchen Falle nicht einmal mehr mittelbaren Besitz, und der mittelbare Besitz könne auch nicht mittels verbotener Eigenmacht entzogen werden.[122]

Die Pachtsache wird nicht freiwillig geräumt, womit eine Besitzkehr durch sofortige Gewalt gemäß § 859 Abs.3 BGB ausgeschlossen ist;

für diese Fälle hält das Prozessrecht mit der öffentlichen Zustellung der Räumungsklage ein Instrument bereit.

Der Herausgabeanspruch im Räumungsurteil der V stützt sich auf ihr Vermieterrecht nach § 546 Abs.1 BGB.  Möglich wäre auch ein Herausgabeanspruch aufgrund ihres Eigentumsrechts aus  § 985 BGB, es besteht insoweit eine Anspruchskonkurrenz.

 

 

B. Räumungsvollstreckung nach §§ 885, 886 ZPO

 

Möglicherweise könnten die Zwangsvollstreckung wegen Ansprüchen auf Herausgabe beweglicher und unbeweglicher Sachen betrieben werden, die nach §§ 883 bis 886 ZPO zulässig ist.

Nach § 940a ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht des Mieters angeordnet werden. Diese Möglichkeit scheidet jedoch aus, die Voraussetzung für die Anwendbarkeit ist das Vorliegen eines Wohnraumes.

Bei unbeweglichen Sachen hat der Gerichtsvollzieher gemäß § 885 ZPO den Pächter aus dem Besitz zu setzen und den Vermieter in den Besitz einzuweisen.

 

1. Vollstreckungstitel

Zuständiges Vollstreckungsorgan ist der Gerichtsvollzieher, bei dem die Vollstreckung durch die V gemäß § 753 ZPO zu beantragen ist.

Ein Vollstreckungstitel, der Grundlage einer Räumungsvollstreckung gemäß § 885 ZPO sein soll, muss auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung lauten, d.h. die Pflicht zur Besitzaufgabe muss eindeutig zum Ausdruck kommen.[123]

Als Schuldtitel zur Räumungsvollstreckung kommt das Räumungsurteil gegen den Pächter I in Betracht.

 

2. Gewahrsamsinhaber

Nach dem formellen Parteibegriff darf gemäß § 750 Abs.1 ZPO die Zwangsvollstreckung nur beginnen, wenn die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in Urteil oder Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist. Nach § 886 ZPO dagegen kann, wenn sich die herauszugebende Sache im Gewahrsam des Dritten befindet, bei der Räumungsvollstreckung also von einem Dritten bewohnt wird, die Zwangsvollstreckung nur erfolgen, wenn der Dritte entsprechend der Vorschrift  § 809 ZPO zur Herausgabe bereit ist.

Ein Titel gegen den Titelschuldner kann somit den Gerichtsvollzieher nicht dazu ermächtigen, einen Dritten zwangsweise aus seinem Gewahrsam zu setzen. Das entspricht den allgemeinen Grundsätzen des Vollstreckungsrechts und wird durch die Regelung des § 886 ZPO bestätigt.[124]

Aufgrund des Räumungsurteils gegen I kann somit grundsätzlich keine Räumungsvollstreckung stattfinden, da F keine Titelschuldnerin im Sinne des § 885 Abs.1 ZPO ist und die Herausgabe verweigert.

Fraglich ist, ob in diesem Fall ein Räumungstitel gegen F ausnahmsweise entbehrlich ist. Aufgrund verschiedener Umstände in ihrer Person könnte der Rückschluss auf verschiedene Besitz- und Gewahrsamsverhältnisse möglich sein.

Demgemäß ist der Räumungstitel gegen I nur dann auch zur Vollstreckung auch gegen seine Freundin geeignet und ausreichend, wenn diese entweder keinen Besitz an der Pachtsache hat oder aber, wenn sie zwar Mitbesitzerin ist, ihr Mitbesitz aber ausnahmsweise einer Vollstreckung gegen sie nicht entgegensteht.

 

a) Räumungsvollstreckung gegen Ehegatten, Lebensgefährten

In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob ein Titel gegen einen Mieterehegatten genügt, um auch gegen den anderen Ehegatten oder Lebensgefährten zu vollstrecken.

Eine Ausnahme wird insoweit nur bei solchen Personen gemacht, die als Besitzdiener des Mieters fungieren, sei es, weil sie den Wohnsitz des Schuldners kraft Gesetzes teilen, oder weil sie in abhängiger Stellung in den Hausstand aufgenommen worden sind.[125]

Ursprünglich war F in dem Fitnessstudio tätig, dass von ihrem Freund gepachtet wurde. Im Zusammenhang mit der Pachtsache wäre sie daher grundsätzlich als Besitzdienerin im Sinne des § 855 BGB anzusehen.

Voraussetzung der Besitzdienerschaft ist zu einem die Weisungsabhängigkeit und zum anderen die Ausübung der tatsächlichen Gewalt für den Besitzherrn.

Ein Abhängigkeitsverhältnis ist bei Arbeitnehmern oder Angestellten grundsätzlich zu bejahen. Demnach wäre F während ihrer Tätigkeit im Fitnessstudio nur als Besitzdienerin gemäß § 855 BGB anzusehen, die vor einer Zwangsvollstreckung nicht geschützt wäre.

Das Fitnessstudio wurde jedoch nach Erlass des Räumungsurteils an F überlassen, so dass sich die Besitzverhältnisse verändert haben könnten.

Im Rahmen der Besitzdienerschaft bleibt der Besitzherr weiterhin Besitzer, es sei denn er räumt dem Besitzdiener wieder Besitz ein.

Mitbesitz gemäß § 866 BGB ist gegeben, wenn mehrere Personen die tatsächliche Sachherrschaft gemeinsam in der Weise ausüben, dass diese lediglich durch die gleiche Herrschaftsausübung des anderen beschränkt ist, und die Ausübung der sonst unbeschränkten eigenen Sachherrschaft auch nicht lediglich unter Anerkennung einer Alleinherrschaft des anderen und somit ohne eigenen Besitzwillen erfolgt.[126]

Durch die Übergabe der Pachtsache hat I seiner Freundin willentlich den Besitz eingeräumt, so dass F nicht mehr als Besitzdienerin ist.

Fraglich ist, ob gegen sie als (Mit-) Besitzerin und Freundin des I eine Zwangsräumung der Pachtsache ohne Titel möglich ist.

 

aa) „1-Titel-Lehre“

Die herrschende Meinung[127] hält die Zwangsräumung auch gegen solche Personen für zulässig, insbesondere gegen Ehegatten oder Lebensgefährten des Räumungsschuldners, die nicht aufgrund eigenen Mietvertrages oder eines sonst vom Vermieter abgeleiteten Besitzrechts Mitbesitz an der Wohnung haben.

Die am Beispiel der Räumung von Wohnraum entwickelten Grundsätze sollen hierbei entsprechend bei vergleichbaren Gebrauch- und Nutzungsverhältnissen gelten.[128]

Abgelehnt wird mittlerweile die ursprüngliche Meinung[129], wonach nur der nach außen auftretende Ehemann als Besitzer anzusehen ist, während der Ehefrau nur die Rolle der Besitzdienerin ohne ein eigenes Besitzrecht verbleiben sollte.

Eine solche Ansicht würde den heutigen Anschauungen widersprechen, die Ehe als Subordinationsverhältnis zu begreifen, so dass der Ehepartner, der den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, lediglich weisungsgebundener Besitzdiener wäre.[130]

Die Unbeachtlichkeit des Mitbesitzes wird zum Teil mit einer Analogie zu § 739 ZPO begründet.[131] 

Danach soll für die Durchführung der Zwangsvollstreckung gegen Ehegatten nur der Schuldner als Gewahrsamsinhaber und Besitzer gelten, wenn zugunsten seiner Gläubiger gemäß § 1362 BGB vermutet wird, dass er der Eigentümer der beweglichen Sache ist.

Eine Analogie für die Räumungsvollstreckung wird jedoch mit der Begründung abgelehnt,  dass die entsprechende vollstreckungsrechtliche Besitzvermutung allein für bewegliche Sachen gelten kann.

Eine weitere Ansicht in der Rechtsprechung[132] verneint auch das Erfordernis eines zweiten Titels mit der Begründung, die Ehefrau habe keinen selbständigen Besitz an den Wohnräumen.

Ihr Recht zum Mitbesitz sei vielmehr von der Fortdauer des Besitzrechts des Ehemannes abhängig, es handele sich um einen „abgeschwächten Mitbesitz“. Dieser Argumentation wird entgegen gehalten, dass nach dem BGB nur die zwei Möglichkeiten der Besitzdienerin und Mitbesitzerin offenstehen, eine dazwischenlegende Rechtsstellung sei der Rechtsordnung nicht bekannt.

Ein anderer Ansatz[133] versucht über eine Analogie zu § 885 Abs.2 ZPO eine Zwangsräumung gegen die Ehegattin aufgrund eines Titels gegen den Mieterehegatten zuzulassen.

Aus § 885 Abs.2 ZPO ließe sich demnach mittelbar entnehmen, dass der Gesetzgeber mit Familienangehörigen und Hauspersonal rechnete, die von der Räumung betroffen werden.  Die Anwesenheit von Familienmitgliedern und Angestellten sollte die Räumungsvollstreckung nicht hindern.

Diese Bewertung des historischen Gesetzgebers dürfte weitgehend von der Vorstellung geprägt gewesen sein, solche Personen seien bloße Besitzdiener, mangels Besitz werde ihnen also ohnehin durch die Vollstreckung nichts entzogen.  

Aufgrund der Änderung der tatsächlichen Verhältnisse will diese Ansicht  aus § 885 Abs.2 ZPO für das Titelerfordernis nichts mehr abzuleiten.

Das Phänomen nichtehelicher Lebensgemeinschaften und Wohngemeinschaften mit häufig wechselnden Partnern wären dem Gesetzgeber der ZPO sicher nicht im heutigen Ausmaß gegenwärtig.[134]

Die durch die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und ihrer rechtlichen Bedeutung entstandene Regelungslücke ließe sich daher im Wege der Analogie schließen.

Aufgrund der ähnlichen Interessenlage wird deshalb in § 885 ZPO in Verbindung mit einem Vollstreckungstitel gegen den Bewohner, der seinen Besitz originär vom Gläubiger ableitet, eine ausreichende Eingriffsgrundlage für die Vollstreckung gesehen.[135]

Hierzu sollen alle Personen gehören, die die Räumlichkeiten aufgrund familiärer Verbundenheit, eines Gefälligkeitsverhältnisses oder aufgrund eines Dienstverhältnisses ohne eigenen Mietvertrag mit dem Vertragsschuldner gemeinsam bewohnen.

Nach all diesen Ansichten wäre somit eine Zwangsräumung des Fitnessstudios mit I als Titelschuldner möglich.

 

bb) „2-Titel-Lehre“

Die Entbehrlichkeit eines weiteren Titels bei Nichtmieterehegatten findet in Rechtsprechung und Literatur zunehmend Widerspruch.

Ausgangspunkt ist hierbei die fundamentale Regel des § 750 ZPO, die nicht durch § 885 Abs.2 ZPO relativiert werden könne, die ja lediglich eine Empfangsberechtigung für bereits aus der Wohnung entfernte Sachen ausspreche.[136]

Ablehnung findet auch die Unterscheidung zwischen abgeleitetem oder abhängigem Mitbesitz. Im Vollstreckungsrecht gehe es nicht darum,

ob und warum ein Mitbesitz berechtigt ist, sondern ausschließlich darum, ob er besteht. Der vollstreckungsrechtliche Schutz des „nackten“ Gewahrsams sei keinesfalls eine singuläre, nur im Vollstreckungsrecht vorkommende Erscheinung.[137]

So werde zum Beispiel sogar die Beute des Diebes gegen Entziehung oder Beeinträchtigung nach den §§ 859 ff. BGB geschützt, grundsätzlich auch gegenüber dem Eigentümer.

Im Vollstreckungsverfahren darf es keine Rolle spielen, worauf sich ein Besitzrecht gründet oder wer es eingeräumt hat.

Ein Prüfungsrecht dürfe nur bei der Frage bestehen, ob der Besitzwille und Sachherrschaft des Dritten nur vorübergehender, flüchtiger Art oder sogar nur vorgetäuscht ist.[138]

 

bb) Stellungnahme

Vorzugswürdig ist die „1-Titel-Lehre“, womit im Falle der F die Entbehrlichkeit eines eigenen Titels zu bejahen wäre.

Da es sich um ein Pachtobjekt handelt, besteht für F auch kein besonderes Schutzbedürfnis wegen der Unverletzlichkeit der Wohnung gemäß Art. 13 GG.

Die Verhaltensweise des Pächters I und seiner Freundin F deutet auf einen Rechtsmissbrauch hin, da dass Überlassen des Fitnessstudios zeitlich im Anschluss an den Erlass des Räumungsurteils erfolgte.

Die Rechtsdurchsetzung des Räumungsgläubigers wird unzumutbar erschwert, wenn man besonders in den Fällen eines evidenten Rechtsmissbrauchs einen eigenständigen Titel verlangt.

Auch wenn eine überzeugende rechtliche Konstruktion nicht gefunden werden kann, ist an der überwiegenden Meinung aus Gründen der Praktikabilität und Kostenersparnis festzuhalten.

Bedenken ergeben sich aus den §§ 750 Abs.1, 886 ZPO und dem hieraus folgenden Erfordernis eines Räumungstitels für jeden Ehegatten.

Die Argumentation der überwiegenden Meinung scheitert an dem vollstreckungsrechtlichen Schutz des Gewahrsams.

 

III. Vollstreckungsklausel

Die Zwangsräumung wird auf Grund einer mit der Vollstreckungsklausel versehenen Ausfertigung des Vollstreckungstitels (§ 724 Abs.1 ZPO) durchgeführt.

Die vollstreckbare Ausfertigung kann nur zur Zwangsvollstreckung gegen den als Prozessbeteiligten im Urteil bezeichneten Schuldner

(oder seinen Rechtsnachfolgern, §§ 727-729 ZPO) erteilt werden.[139]

Im Räumungsurteil ist lediglich der Schuldner I als Pächter aufgeführt.

Wenn für F der Nachweis der Rechtnachfolge gemäß § 727 ZPO gelingt, könnte auch sie namentlich in der Klausel bezeichnet werden, so dass sie als Titelschuldnerin gemäß § 750 ZPO behandelt werden könnte. 

Auf Besitzdiener im Sinne des § 858 BGB, gegen die das Urteil ohne weiteres ohne Umstellungen der Vollstreckungsklausel vollstreckt werden kann, ist § 325 ZPO nicht anwendbar.[140]

Hat ein Dritter nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit den Alleinbesitz an der unbeweglichen Sache erworben, so tritt in Anknüpfung an § 325 BGB eine Vollstreckbarkeitserstreckung gegen ihn ein.

In diesem Falle würde eine Vollstreckung gegen den früheren Besitzer entfallen, der Titel könnte gemäß § 727 ZPO auf den Dritten umgeschrieben werden.

Durch das Überlassen des Fitnessstudios hat F jedoch weder Alleinbesitz erlangt, noch hat sie ihre Besitzdienerschaft beibehalten, sondern ist Mitbesitzerin des Pachtobjekt geworden.

 

4. Grundsatz von Treu und Glauben

Alleine die Geltendmachung des Mitbesitzes durch den nicht am Mietvertrag beteiligten Mitbewohner wird im Regelfall nicht als unzulässige Rechtsausübung angesehen.

Nach der Rechtsprechung soll derjenige Besitzer sich nicht auf seine Rechtsposition berufen können, der ohne oder gegen den Willen des Vermieters seinen Mitbesitz begründet und wider Treu und Glauben über einen erheblichen Zeitraum gegenüber dem Vermieter verheimlicht hat.[141] Diese Fälle behandeln jedoch die Aufnahme von Lebensgefährten in die Mietwohnung, so dass diese Rechtsprechung auf Pachtobjekte nicht unmittelbar übertragen werden kann.

Ein Mieter könnte jedoch durch geschicktes Taktieren und evtl. Aufnahme immer neuer Personen (z.B. wechselnde Lebensgefährten) letztlich eine Räumungsvollstreckung gänzlich verhindern.[142]

Aufgrund der neueren Rechtsprechung bezüglich des Erfordernisses weiterer Titel für Nichtmieterehegatten könnte sich Pächter / Mieter dazu sogar ermutigt fühlen.

Außerdem ist der mit der Räumungsvollstreckung beauftragte Gerichtsvollzieher kaum in der Lage, zuverlässig soziale Abhängigkeitsverhältnisse und Besitzdienerschaft zwischen den sich in der Wohnung aufhaltenden Personen zu prüfen.

Es kann daher bei Hinzutreten von Umständen, die eindeutig auf einen Rechtsmissbrauch hinweisen, ein weiterer Titel nicht erforderlich sein.

Ein Rechtsmissbrauch ist im Falle der F anzunehmen, da aufgrund der Umstände davon auszugehen ist, dass ihr Freund I nur die Räumung verschleppen wollte.

Ein schutzwürdiges Interesse besteht bei F nicht, so dass ein weiterer Titel für die Räumung des Fitnessstudios entbehrlich ist.

 

3. Ergebnis

Die Durchführung einer Räumungsvollstreckung nach §§ 885, 886 ZPO mit I als Titelschuldner dürfte nicht abgelehnt werden.

Ein rechtzeitig besorgter weiterer Titel oder eine Titelergänzung wäre aufgrund der unterschiedlichen Rechtsprechung jedoch von Vorteil.



[1] BGH NJW 2001, 1056.

[2] Timme / Hülk, Parteifähigkeit, JuS 2001,  S.537.

[3] Jauernig / Stürner, § 705  Rn.17.

[4] Schwettge, Familienheim,  S. 2.

[5] BGH FamRZ 1975,  35.

[6] Wertenbruch, Parteifähigkeit, NJW 2002,  S.328.

[7] Hadding, ZGR 2001,  S.716.

[8] Kübler, Gesellschaftsrecht, § 3 IV.

[9] BGH NJW 2001, S. 1056.

[10] Müko- Ulmer, § 705, Rn. 233.

[11] BGH NJW 1999, S. 2962.

[12] Ulmer, Außengesellschaft, ZIP 2001, S. 559.

[13] BGHZ 31, 281 [285].

[14] Thomas / Putzo, ZPO, § 51,  Rn.20.

[15] Wolf, Sachenrecht,  S.21.

[16] Baur, Sachenrecht,  § 3 II 1 b).

[17] BGH NJW 2002,  216.

[18] OLG Celle, NJW-RR 1994,  855.

[19] Jauernig / Stürner, § 713  Rn.10.

[20] Palandt / Heinrichs, § 266  Rn.3.

[21] Reinicke / Tiedtke, Anmerkung, JZ 1985,  S.890.

[22] Medicus, Gläubiger-Mehrheit, JuS 1980,  S.699.

[23] MüKo / Schmidt, §§ 744,745  Rn.32.

[24] Staudinger / Huber, § 744  Rn.38.

[25] BGHZ 100, 218 [220].

[26] Schilken, Zivilprozessrecht, S. 149  Rn.275.

[27] Stein-Jonas / Leipold, ZPO, § 50  Rn.45.

[28] Lindacher, Streitgenossenschaft, JUS 1986,  S.379.

[29] Musielak / Weth, ZPO, § 62  Rn.10.

[30] Blank / Börstinghaus, Miete, § 535  Rn.65.

[31] OLG Celle, NJW-RR 1994,  S.856.

[32] Zöller / Vollkommer, ZPO, Vor § 50  Rn.54.

[33] Palandt / Heinrichs, § 398  Rn.38.

[34] Erman / Westermann, Vor § 414  Rn.1.

[35] BGH MDR 1958,  90.

[36] Nörr, Sukzesionen,  § 16.

[37] Coester, Übernahme -Anfechtung, MDR 1974,  S.803.

[38] Bub / Treier – Heiler, Handbuch II ,  Rn.812.

[39] Emmerich, Anfechtung, JUS 1998,  S.496.

[40] Nörr, Sukzessionen,  § 17 II.

[41] BGHZ 96, 302 [308].

[42] Pieper, Vertragsübernahme,  S.191.

[43] Nörr, Sukzessionen,  § 19 I 1.

[44] Larenz, Schuldrecht I,  § 35 I.

[45] Staudinger / Busche, Einl. zu §§ 398,  Rn.201.

    Palandt / Weidenkaff, § 550  Rn.1.

[46] Bub -Treier / Heiler, Handbuch I,  Rn.93.

[47] BGH NJW 1996, 2503.

[48] Rappenglitz, Formbedürftigkeit,  JA 2000,  S.474.

[49] BGHZ 141, 257.

[50] Soergel / Heintzmann, §§ 535-536  Rn.95.

[51] BAG NJW 1983, 2212.

[52] BGHZ 96, 302 [310].

[53] Nörr, Sukzessionen,  § 19 IV.

[54] Dörner, Vertragsübernahme, NJW 1986,  S.2916.

[55] Jauernig, § 123  Rn.3.

[56] Schubert, BGH-Anmerkung,  JR 1998,  S.460.

[57] Nörr, Sukzessionen,  § 19 IV.

[58] BGHZ 96, 302 [310].

[59] BGHZ 137, 255 [262].

[60] Emmerich, Anfechtung, JUS 1998,  S.497.

[61] BGHZ 31, 321 [326].

[62] RGZ 119, 418 [421].

[63] BGHZ 31, 321 [322].

[64] Flume, BGB AT II,  S.534.

[65] Larenz, Schuldrecht I,  § 35 I b.

[66] Dörner, Dynamische Relativität,  § 10 III,  S.293.

[67] Soergel / Hefermehl, § 123  Rn.128.

    Palandt / Heinrichs, § 123  Rn.12.

[68] Rimmelspacher, Schuldübernahme, JR 1969  S.207.

[69] Erman / Westermann, § 417  Rn.4.

[70] BGHZ 137, 255 [262].

[71] Emmerich, Anfechtung,  JUS 1998,  S.497.

[72] Staudinger / Noack,  § 415  Rn.34. 

[73] Dörner, Dynamische Relativität, § 10 III,  S.289.

[74] Schubert, Anmerkung BGH, JR 1998,  S.460. 

[75] BGHZ 137, 255 [262].

[76] MüKo- Möschel, vor § 414  Rn.7.

[77] Dörner, Vertragsübernahme, NJW 1986,  S.2920.

[78] HK-BGB / Eckert, § 543  Rn.2.

[79] Jauernig / Teichmann, § 543  Rn.4.

[80] Pieper, Vertragsübernahme,  S.167.

[81] Dörner, Dynamische Relativität, § 11 V 1,  S.314.

[82] Ficker, Vertragsübernahme und droits relatifs,  ACP 165,  S.38.

[83] Jauernig / Teichmann,  § 543  Rn.2.

[84] BGH BB 1995, 1258.

[85] BGH NJW 1985, 2472 [2473].

[86] BGH NJW 1995, 1547.

[87] Bundestagsdrucksache 14/6040,  S.213.

[88] Bundestagsdrucksache 14/6040,  S.242.

[89] Huber, Unternehmenskauf, ACP 2002, S. 181.

[90] Dauner-Lieb / Thiessen, Unternehmenskaufverträge, ZIP 2002, S. 110.

[91] Krämer, Kündigung, NZM 2000,  S.559.

[92] BGH ZMR  1996, 311.

[93] Franke, c.i.c.-Haftung, ZMR 2000,  S.739.

[94] BGH NJW 1998, 302 [304].

[95] Häublein, Beschaffenheitsmerkmale, NJW 2003,  S.393.

[96] Wolf / Kaiser, Mängelhaftung, DB 2002,  S.419.

    Palandt/Heinrichs,  § 311  Rn.17.

[97] Schwab, Vorvertragliches Schuldverhältnis,  JUS 2002,  S.872.

[98] OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 641.

[99] Palandt / Heinrichs, § 182,  Rn.3.

[100] BGH NJW 1989, 763.

[101] BGH WM 1977, 394 [396].

[102] Jauernig / Vollkommer, § 278  Rn.6.

[103] Staudinger / Löwisch, § 275  Rn.15.

[104] BGHZ 120, 10 [23].

[105] HK-BGB / Schulze, § 313  Rn.12.

[106] BGH WM 1981, 226.

[107] MüKo / Roth , § 313  Rn.112.

[108] Hartkopf, Institut der Geschäftsgrundlage,  S.135.

[109] BGH NJW-RR 1992, 267 [268].

[110] Schmidt-Futterer / Eisenschmid, §§ 535, 536  Rn.174.

[111] Jung, Bindungswirkung,  S.199.

[112] BGH NJW 1981, 2405 [2406].

[113] BGH NJW 1985, 313 [314].

[114] Fikentscher, Geschäftsgrundlage,  S.31.

[115] Flume, Privatautonomie,  S.220.

[116] Bundestagsdrucksache 14/6040,  S.176.

[117] BGH NJW 1989, 763.

[118] Gaul, Unternehmensprüfung, ZHR 2002,  S.63.

[119] Palandt / Bassenge, § 858  Rn.6.

[120] Staudinger / Weitemeyer, § 546  Rn.32.

[121] Baur, Sachenrecht, § 9 III,  S.72.

[122] BGH NJW 1977, 1818.

[123] Nies, Mobiliarvollstreckung, V Rn.45.

[124] Hintzen / Wolf, Mobiliarvollstreckung, B  Rn.20,  S.251.

[125] Stein-Jonas / Münzberg, ZPO, § 885  Rn.8.

[126] Soergel / Mühl, § 866  Rn.6.

[127] Stein-Jonas / Münzberg, ZPO, § 885  Rn.9.

     Thomas / Putzo, ZPO, § 885  Rn.4a.

[128] MüKo / Schilken, ZPO, § 885  Rn.14.

[129] OLG Hamm, NJW 1956, 1681.

[130] OLG Oldenburg, NJW-RR 1994, 715.

[131] Baumbach-Lauterbach / Hartmann, ZPO, § 739  Rn.2.

[132] OLG Frankfurt MDR 1969, 853.

[133] LG Heidelberg DGVZ 1994, 9.

[134] Gosch, Räumungsvollstreckung,  S.34.

[135] Erchinger, Zwangsvollstreckung,  S.95.

[136] Münzberg, FS Gernhuber,  S.783.

[137] Braun, Vollstreckungsakte, ACP 1996,  S.569.

[138] Becker-Eberhard, Räumungsvollstreckung, FamRZ 1994,  S.1300.

[139] Zöller / Stöber, § 724  Rn.4.

[140] MüKo / Schilken, ZPO, § 885  Rn.11.

[141] OLG Hamburg NJW 1992, 3308.

[142] Nies, Zwangsräumung, MDR 1999,  S.1114.